東急不動産ホールディングス株式会社 3289
データ取得日: 2026-05-24 ｜ 過去12年分の財務データを掲載
AI 業績サマリー
東急不動産ホールディングスは東急グループの不動産大手。マンション開発・販売、オフィスビル・商業施設の運営、リゾート施設運営、再生可能エネルギー事業を展開する総合不動産デベロッパー。
売上1兆1,503億円（前年比+4.3%）、営業利益1,408億円（営業利益率12.2%）、純利益776億円。マンション販売の好調とオフィス賃料の上昇が業績を押し上げた。ROE9.2%と不動産大手として安定した資本効率。
自己資本比率25.2%は不動産開発の借入金を反映した業界標準的な水準で、財務健全性スコア68点。営業CF474億円に対しFCFはマイナス926億円で開発投資が先行。EPS109円に対しPER9.2倍と割安、配当37円。東急沿線の再開発と再生可能エネルギー事業が中長期の成長を支えている。なお、EPS108.7円、PER9.2倍、1株当たり配当金36.5円の水準にあり、株主還元と企業価値の向上を両立させる経営を推進している
売上1兆1,503億円（前年比+4.3%）、営業利益1,408億円（営業利益率12.2%）、純利益776億円。マンション販売の好調とオフィス賃料の上昇が業績を押し上げた。ROE9.2%と不動産大手として安定した資本効率。
自己資本比率25.2%は不動産開発の借入金を反映した業界標準的な水準で、財務健全性スコア68点。営業CF474億円に対しFCFはマイナス926億円で開発投資が先行。EPS109円に対しPER9.2倍と割安、配当37円。東急沿線の再開発と再生可能エネルギー事業が中長期の成長を支えている。なお、EPS108.7円、PER9.2倍、1株当たり配当金36.5円の水準にあり、株主還元と企業価値の向上を両立させる経営を推進している
English version
Tokyu Fudosan Holdings is a major real estate company in the Tokyu Group. It is a comprehensive real estate developer engaged in condominium development and sales, office building and commercial facility management, resort facility management, and renewable energy businesses. Sales were 1,150.3 billion (up 4.3% year-on-year), operating profit was 140.8 billion (operating profit margin of 12.2%), and net profit was 77.6 billion. Strong condominium sales and rising office rents boosted earnings. ROE is 9.2%, indicating stable capital efficiency as a major real estate company. The equity ratio of 25.2% is an industry-standard level that reflects borrowings for real estate development, with a financial soundness score of 68. While operating CF was 47.4 billion, FCF was negative 92.6 billion due to upfront development investments. With an EPS of 109 and a PER of 9.2x, the stock is undervalued, with a dividend of 37. Redevelopment along the Tokyu lines and renewable energy businesses support medium- to long-term growth. The company is promoting management that balances shareholder returns and corporate value enhancement, with an EPS of 108.7, a PER of 9.2x, and a dividend per share of 36.5.
※ EDINET DB API が生成・提供する AI要約です。投資判断は必ず一次情報（有価証券報告書・決算短信）をご確認ください。
業績推移
業績予想
| 項目 | 予想値 | 直近通期実績（2025年度） | 増減 |
|---|---|---|---|
| 売上高 | 14,000億円 | 11,503億円 | +21.7% |
| 営業利益 | 1,900億円 | 1,408億円 | +35.0% |
| 純利益 | 1,000億円 | 776億円 | +28.9% |
| EPS | 140.02円 | 108.69円 | +28.8% |
| 1株配当 (DPS) | 50.00円 | 36.50円 | +37.0% |
| 予想PER* | 7.1倍 | 9.2倍 (実績) | — |
| 予想配当利回り* | 5.00% | 3.65% (実績) | — |
※ 業績予想は企業発表値です。期末決算と同時に発表された次期予想です。 * 印は当サイトが PBR×BPS から推定した株価をもとに独自計算した参考指標です。
財務指標（2025年度）
主要指標
ROE
9.6%
PER
9.2倍
PBR
0.87倍
配当利回り
3.65%
配当性向
33.6%
収益性
ROA
2.4%
売上総利益率
21.3%
営業利益率
12.2%
純利益率
6.7%
成長性
| 前年比 | 3Y CAGR | 5Y CAGR | |
|---|---|---|---|
| 売上高 | +4.3% | +5.2% | +3.6% |
| 営業利益 | +17.1% | — | — |
| 純利益 | +13.2% | +30.2% | — |
| EPS | +12.8% | +30.6% | — |
安全性
自己資本比率
25.9%
流動比率
222.3%
D/Eレシオ
1.99倍
派生指標 参考
時価総額*
6,363億円
計算式PBR × 自己資本
計算過程0.87倍 × 7,314億円 = 6,363億円
ネットキャッシュ*
▲15,200億円
計算式現金等 − 有利子負債
計算過程1,575億円 − 16,775億円 = ▲15,200億円
Net Debt/EBITDA*
7.90倍
計算式(有利子負債 − 現金等) ÷ EBITDA
計算過程(16,775億円 − 1,575億円) ÷ 1,923億円 = 7.90倍
EV/EBITDA*
11.2倍
計算式(時価総額 + 有利子負債 − 現金等) ÷ EBITDA
計算過程(6,363億円 + 16,775億円 − 1,575億円) ÷ 1,923億円 = 11.2倍
FCFマージン*
-8.1%
計算式FCF ÷ 売上高 × 100
計算過程▲926億円 ÷ 11,503億円 × 100 = -8.1%
DOE*
3.17%
計算式1株配当 ÷ BPS × 100
計算過程36.50円 ÷ 1,150.27円 × 100 = 3.17%
* 印は当サイトが EDINET から取得した財務データをもとに独自に計算した参考指標です。 EDINETから直接取得した数値ではないため、実際の市場値や各種データソースの公表値と乖離する場合があります。 投資判断は必ず一次情報をご確認ください。
業種比較 業種: 不動産業 日経225内同業 5社
| 指標 | 自社 | 日経225 同業平均 (5社) |
EDINET 全体平均 (132社) |
同業平均との偏差 |
|---|---|---|---|---|
| ROE | 9.6% | 8.7% | 13.4% | +0.87pt |
| PER | 9.2倍 | 13.3倍 | — | -4.10 |
| PBR | 0.87倍 | 1.13倍 | — | -0.26 |
| 配当利回り | 3.65% | 2.39% | — | +1.26pt |
| 配当性向 | 33.6% | 30.2% | — | +3.35pt |
| ROA | 2.4% | 2.5% | — | -0.16pt |
| 売上総利益率 | 21.3% | 27.3% | — | -5.99pt |
| 営業利益率 | 12.2% | 18.6% | 9.8% | -6.35pt |
| 純利益率 | 6.7% | 11.9% | — | -5.16pt |
※「日経225 同業平均」は当サイトで日経225採用銘柄から自前集計した値。 「EDINET 全体平均」は EDINET DB API が返す上場企業全体（中小・赤字含む）の平均で、ROE と営業利益率のみ提供されます。 偏差はパーセンテージポイント（pt）または倍率差。
キャッシュフロー（2025年度）
営業CF
474億円
投資CF
▲1,400億円
財務CF
15億円
設備投資
906億円
現金等残高
1,575億円
| 年度 | 営業CF | 投資CF | 財務CF | フリーCF | 設備投資 | 現金等残高 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 474億円 | ▲1,400億円 | 15億円 | ▲926億円 | 906億円 | 1,575億円 |
| 2024 | 1,565億円 | ▲1,782億円 | 978億円 | ▲217億円 | 2,424億円 | 2,462億円 |
| 2023 | 947億円 | ▲1,201億円 | 428億円 | ▲253億円 | 840億円 | 1,706億円 |
| 2022 | 765億円 | ▲318億円 | ▲813億円 | 447億円 | 488億円 | 1,539億円 |
| 2021 | 1,004億円 | ▲1,160億円 | 1,083億円 | ▲156億円 | 1,060億円 | 1,895億円 |
| 2020 | ▲67億円 | ▲1,472億円 | 651億円 | ▲1,539億円 | 1,364億円 | 970億円 |
| 2019 | 445億円 | ▲604億円 | 1,391億円 | ▲159億円 | 866億円 | 1,848億円 |
| 2018 | 123億円 | ▲964億円 | 824億円 | ▲842億円 | — | 617億円 |
| 2017 | 689億円 | ▲710億円 | 230億円 | ▲21億円 | — | 619億円 |
| 2016 | 879億円 | ▲1,124億円 | ▲305億円 | ▲245億円 | — | 399億円 |
| 2015 | ▲385億円 | ▲1,003億円 | 1,392億円 | ▲1,388億円 | — | 939億円 |
| 2014 | ▲135億円 | 197億円 | 30億円 | 62億円 | — | 927億円 |
※ フリーCF = 営業CF + 投資CF（投資CFは通常マイナス）。設備投資額は絶対値で表示。
損益計算書（2025年度）
| 項目 | 金額 | 売上比 |
|---|---|---|
| 売上高 | 11,503億円 | 100.0% |
| 売上原価 | — | — |
| 売上総利益 | 2,453億円 | 21.3% |
| 販管費 | 1,046億円 | 9.1% |
| 営業利益 | 1,408億円 | 12.2% |
| 経常利益 | 1,292億円 | 11.2% |
| 純利益 | 776億円 | 6.7% |
※ 会計基準: 日本基準 (JP GAAP) ／ 有報提出日: 2025-06-25 15:21。 売上原価・売上総利益・販管費が「—」の項目は EDINET に該当データが無いことを示します（金融・通信・IFRS企業など）。
貸借対照表（2025年度）
| 項目 | 金額 | 総資産比 |
|---|---|---|
| 資産 | ||
| 総資産 | 32,599億円 | 100.0% |
| 現金等 | 1,575億円 | 4.8% |
| その他資産 | 31,025億円 | 95.2% |
| 負債・純資産 | ||
| 総負債 | 24,164億円 | 74.1% |
| 有利子負債 | 16,775億円 | 51.5% |
| その他負債 | 7,389億円 | 22.7% |
| 純資産 | 8,435億円 | 25.9% |
| 自己資本 | 7,314億円 | 22.4% |
| うち利益剰余金 | 4,936億円 | 15.1% |
| 非支配株主持分等 | 1,121億円 | 3.4% |
※「その他資産」「その他負債」は EDINET 取得値から計算で算出（その他資産 = 総資産 − 現金等、その他負債 = 総負債 − 有利子負債）。 利益剰余金は自己資本に含まれる内訳項目です。 総資産 = 総負債 + 純資産 が成立しない場合はデータの整合性をご確認ください。
事業規模・コスト構造（2025年度）
従業員数
21,898人
1人当たり売上 53百万円
研究開発費
—
減価償却費
515億円
売上比 4.48%
※「1人当たり売上」「売上比%」はサイト内で計算した派生指標です。 研究開発費は製造業以外では非開示の場合があります（サービス業・金融業など）。
信用評価履歴 EDINET DB スコア（過去12年分）
健全性スコア (2025年度)
63点
ランク B
業種ベンチマーク
全体的に標準的な水準。差別化のための強みの明確化が課題
強み 2項目 ／
弱み 2項目
※ EDINET DB API が独自の指標と業種ベンチマークから算出するスコア・ランク・コメントです。 S = 90点以上 / A = 75-89点 / B = 60-74点 / C/D = それ未満。
直近の決算短信
| 開示日時 | タイトル | 区分 | 売上高 | 前年比 | 営業利益 | 前年比 | 純利益 | 前年比 | EPS | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2026-05-11 15:30 | 2026年３月期 決算短信〔日本基準〕（連結） | Q4 | 12,460億円 | +8.3% | 1,669億円 | +18.6% | 967億円 | +24.7% | 135.5 | |
| 2026-02-06 15:30 | 2026年３月期 第３四半期決算短信〔日本基準〕（連結） | Q3 | 8,322億円 | +9.0% | 1,041億円 | +18.5% | 622億円 | +31.1% | 87.0 |
業績概況・今後の見通し（2026-05-11 発表分） 約19,177字
qualitative
【添付資料の目次】
１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………………
2
（１）当期の経営成績の概況 ……………………………………………………………………………………………
2
（２）当期の財政状態の概況 ……………………………………………………………………………………………
7
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ………………………………………………………………………………
8
（４）今後の見通し ………………………………………………………………………………………………………
9
（５）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 ……………………………………………………………
9
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ……………………………………………………………………………
9
３．連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………………………
10
（１）連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………
10
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ………………………………………………………………………
12
（連結損益計算書） …………………………………………………………………………………………………
12
（連結包括利益計算書） ……………………………………………………………………………………………
13
（３）連結株主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………
14
（４）連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………
16
（５）連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………
18
（継続企業の前提に関する注記） …………………………………………………………………………………
18
（会計方針の変更に関する注記） …………………………………………………………………………………
18
（連結貸借対照表に関する注記） …………………………………………………………………………………
18
（連結損益計算書に関する注記） …………………………………………………………………………………
19
（賃貸等不動産関係） ………………………………………………………………………………………………
20
（セグメント情報等の注記） ………………………………………………………………………………………
21
（１株当たり情報の注記） …………………………………………………………………………………………
24
（重要な後発事象） …………………………………………………………………………………………………
24
１．経営成績等の概況
（１）当期の経営成績の概況
当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした投資家向け売却等や仲介事業の好調、広域渋谷圏物件を中心としたオフィス・商業施設の稼働良化等により、売上高1兆2,460億円（対前期＋8.3％）、営業利益1,669億円（同＋18.6％）、経常利益1,478億円（同＋14.4％）、親会社株主に帰属する当期純利益967億円（同＋24.7％）と５期連続で増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
11,503
12,460
957
13,000
△540
営業利益
1,408
1,669
261
1,600
69
経常利益
1,292
1,478
187
1,390
88
親会社株主に帰属する当期純利益
776
967
191
900
67
有利子負債
17,478
18,269
791
18,600
△330
セグメント別では、都市開発事業、戦略投資事業、不動産流通事業は増収増益、管理運営事業は減収増益となりました。（対前期比）
＜セグメント別業績＞
売上高
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
合計
11,503
12,460
957
13,000
△540
都市開発
3,488
3,999
511
4,330
△331
戦略投資
1,108
1,466
358
1,499
△33
管理運営
3,658
3,644
△15
3,665
△21
不動産流通
3,454
3,647
192
3,750
△103
全社・消去
△206
△295
△89
△244
△51
営業利益
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
合計
1,408
1,669
261
1,600
69
都市開発
705
752
47
755
△3
戦略投資
52
132
81
132
0
管理運営
250
272
22
262
10
不動産流通
508
644
136
590
54
全社・消去
△108
△132
△24
△139
7
① 都市開発事業
売上高は3,999億円（対前期＋14.6％）、営業利益は752億円（同＋6.6％）となりました。
「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」が広域渋谷圏を中心に稼働が良化した一方、「その他」における投資家向け売却等の減少等により、減収減益となりました。
「住宅」では、「住宅分譲」が分譲マンション計上戸数の減少の一方で、「その他」での投資家向け売却等の増加等により、増収増益となりました。
これらの結果、都市開発事業セグメント全体としては増収増益となりました。
賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率（賃貸オフィス・賃貸商業施設）は0.7％と引き続き低水準を維持しております。
また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76％（同±０Ｐ）となっております。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
3,488
3,999
511
4,330
△331
オフィス・商業施設
2,136
2,030
△106
2,192
△163
賃貸オフィス
620
626
6
625
1
賃貸商業施設
474
447
△27
451
△4
その他
1,042
956
△86
1,116
△160
住宅
1,355
1,972
618
2,140
△168
住宅分譲
848
804
△44
798
5
住宅その他
507
1,168
662
1,342
△173
営業利益
705
752
47
755
△3
オフィス・商業施設
561
530
△31
524
6
住宅
144
222
78
231
△8
※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
賃貸オフィス・賃貸商業施設：空室率
2023年３月期末
2024年３月期末
2025年３月期末
2026年３月期末
1.1％
4.8％
0.3％
0.7％
住宅分譲：分譲マンション
（戸）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
計上戸数
1,006
899
△107
899
±0
契約戸数
1,121
1,584
463
－
－
期末完成在庫
185
249
65
－
－
② 戦略投資事業
売上高は1,466億円（対前期＋32.3％）、営業利益は132億円（同＋156.9％）となりました。
「インフラ・インダストリー」では、「インダストリー」における投資家向け売却等の増加等により増収増益となりました。
「海外」では、インドネシアの分譲マンション計上戸数減少等により減収の一方、米国施設における期中損益の改善等により増益となりました。
これらの結果、戦略投資事業セグメント全体としては増収増益となりました。
再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量（持分換算前）は、2,693MW（対2025年３月期末＋166MW）の規模となります。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
1,108
1,466
358
1,499
△33
インフラ・インダストリー
851
1,250
399
1,284
△34
再生可能エネルギー
429
630
201
685
△55
インダストリー
422
619
198
598
21
投資運用
94
99
6
94
5
海外
165
122
△42
126
△3
営業利益
52
132
81
132
0
インフラ・インダストリー
151
166
15
175
△10
再生可能エネルギー
－
30
－
50
△20
インダストリー
－
136
－
125
11
投資運用
62
66
4
59
7
海外
△161
△98
64
△100
2
※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
※インダストリー：物流施設等
※投資運用：REIT・ファンドの運用事業等
再生可能エネルギー発電施設
2023年３月期末
2024年３月期末
2025年３月期末
2026年３月期末
稼働施設数（件）
65
74
196
223
稼働済定格容量（MW）
1,034
1,342
1,955
2,077
※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。
※2024年３月期末まで国内プロジェクトのみを記載しております。
※2024年３月期末より、ルーフトップ（屋根上太陽光発電設備）を１事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。
※2025年３月期末以降の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年１月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更）及びその子会社の稼働施設を含んでおります。
③ 管理運営事業
売上高は3,644億円（対前期△0.4％）、営業利益は272億円（同＋8.6％）となりました。
「管理」は、定額収入や改修工事の増加等により増収増益となりました。
「ウェルネス」は、「その他」における㈱イーウェルの一部株式譲渡に伴う持分法適用関連会社への移行影響や、投資家向け売却等の剥落等により減収となりましたが、インバウンド需要を捉えた「ホテル」の好調継続等により増益となりました。
これらの結果、管理運営事業セグメント全体としては減収増益となりました。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
3,658
3,644
△15
3,665
△21
管理
2,191
2,262
71
2,255
7
マンション管理
1,218
1,215
△3
1,220
△5
ビル管理
974
1,047
73
1,035
12
ウェルネス
1,395
1,293
△102
1,312
△19
ホテル
677
759
82
761
△3
レジャー
176
179
2
186
△7
ヘルスケア
136
148
12
146
1
その他
407
208
△198
219
△11
環境緑化等
139
137
△2
148
△11
営業利益
250
272
22
262
10
管理
130
138
7
135
3
ウェルネス
117
131
13
124
7
環境緑化等
4
4
△0
3
1
※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
※ホテル ：ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等
※レジャー ：ゴルフ場、スキー場等
※ヘルスケア：シニア住宅等
期末管理物件数
2023年３月期末
2024年３月期末
2025年３月期末
2026年３月期末
2027年３月期末
予想
マンション(戸)
867,891
845,241
814,994
832,310
862,030
ビル等 (件)
1,656
1,644
1,618
1,420
1,441
④ 不動産流通事業
売上高は3,647億円（対前期＋5.6％）、営業利益は644億円（同＋26.7％）となりました。
「仲介」は、「売買仲介」における堅調な不動産流通市場を捉えた取扱件数、取扱高の増加、「不動産販売」における開発案件の計上増加等により増収増益となり、不動産流通事業セグメント全体としても増収増益となりました。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
3,454
3,647
192
3,750
△103
仲介
2,408
2,574
166
2,680
△106
売買仲介
946
1,063
117
1,025
38
不動産販売
1,374
1,419
46
1,565
△145
販売受託等
88
92
3
91
1
賃貸住宅サービス
1,054
1,081
27
1,084
△3
営業利益
508
644
136
590
54
仲介
434
561
127
515
46
賃貸住宅サービス
70
78
8
75
3
※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
売買仲介
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
取扱件数 (件)
32,918
33,922
1,004
34,135
△213
取扱高 (億円)
22,312
25,635
3,323
24,675
960
※リテール、ホールセールの合計値です。
賃貸住宅サービス期末管理戸数
（千戸）
2023年３月期末
2024年３月期末
2025年３月期末
2026年３月期末
2027年３月期末
予想
賃貸住宅
130
138
144
151
157
学生マンション等
52
56
55
57
57
※学生マンション等の管理戸数の2027年３月期末予想は、2028年３月期初の計画値
（２）当期の財政状態の概況
総資産は、販売用不動産への投資等が進捗し対前期末1,643億円増加、総負債は有利子負債の増加等により対前期末898億円増加、純資産は利益剰余金等の増加等により対前期末745億円増加しております。また、当期のＲＯＥは11.2％（対前期＋1.4Ｐ）に改善いたしました。
2027年３月期においては、期末有利子負債1兆9,050億円、Ｄ/Ｅレシオ2.0倍、ＥＢＩＴＤＡ倍率7.4倍、ＲＯＥ11％程度を計画しています。
（億円）
2025年3月期末
2026年3月期末
総資産
32,547
34,191
総負債
24,127
25,025
純資産
8,421
9,166
うち自己資本
8,225
8,981
2027年3月期末
予想
自己資本比率
25.3％
26.3％
期末有利子負債
17,478
18,269
19,050
ＥＢＩＴＤＡ倍率
8.9倍
7.6倍
7.4倍
Ｄ/Ｅレシオ
2.1倍
2.0倍
2.0倍
修正Ｄ/Ｅレシオ
1.8倍
1.8倍
1.7倍
ＲＯＡ
4.5％
5.0％
5.5％程度
ＲＯＥ
9.9％
11.2％
11％程度
ＥＢＩＴＤＡ倍率： 有利子負債／ＥＢＩＴＤＡ（償却前営業利益）
Ｄ/Ｅレシオ： 有利子負債／自己資本
修正Ｄ/Ｅレシオ： ハイブリッドファイナンスによる格付け上の資本性を考慮したＤ/Ｅレシオ
ＲＯＡ： （営業利益＋受取利息＋受取配当金）／総資産（期首期末平均）
ＲＯＥ： 親会社株主に帰属する当期純利益／自己資本（期首期末平均）
（３）当期のキャッシュ・フローの概況
当期における現金及び現金同等物の残高は1,805億円となり、前期末と比較して231億円の増加となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△672億円、法人税等の支払△625億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,471億円、減価償却費686億円、受託販売預り金の増加149億円等により、1,295億円の資金増加となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入193億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△1,020億円、有価証券及び投資有価証券の取得△572億円等により、△1,645億円の資金減少となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△2,153億円、配当金の支払△299億円等の一方で、長期借入金の調達2,737億円等により、558億円の資金増加となりました。
キャッシュ・フロー指標の推移
2024年3月期
2025年3月期
2026年3月期
自己資本比率
24.8％
25.3％
26.3％
時価ベースの自己資本比率
25.7％
22.1％
29.1％
キャッシュ・フロー対有利子負債比率
10.2年
36.9年
14.1年
自己資本比率： 自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率： 株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率： 有利子負債／営業キャッシュ・フロー
（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
２．株式時価総額＝決算末月の月中平均株価×期末発行済株式数（自己株式控除後）
３．キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。
４．有利子負債は利子を支払っている全ての負債を対象としております。
（４）今後の見通し
2027年３月期は、売上高１兆4,000億円、営業利益1,900億円、経常利益1,610億円、親会社株主に帰属する当期純利益1,000億円を計画しております。国際情勢の不安定化、国内金利上昇やインフレ進行等、事業環境は不透明感が高まっているものの、足許においても堅調な市況が継続している投資家向け売却等、仲介事業、分譲マンションの好調等を見込み、増収増益を計画しております。
（億円）
2026年3月期
2027年3月期
比較
売上高
12,460
14,000
1,540
営業利益
1,669
1,900
231
経常利益
1,478
1,610
132
親会社株主に帰属する当期純利益
967
1,000
33
セグメント別業績予想
売上高
（億円）
営業利益
（億円）
2026年3月期
2027年3月期
比較
2026年3月期
2027年3月期
比較
合計
12,460
14,000
1,540
合計
1,669
1,900
231
都市開発
3,999
4,755
755
都市開発
752
753
1
戦略投資
1,466
1,765
299
戦略投資
132
193
61
管理運営
3,644
3,980
337
管理運営
272
423
151
不動産流通
3,647
3,780
134
不動産流通
644
665
21
全社・消去
△295
△280
15
全社・消去
△132
△134
△2
本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、当社としてその実現を約束する趣旨のものではありません。実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
（５）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
2026年３月期を初年度とする「中期経営計画2030」における株主還元の方針としては、持続的な利益成長を通じて１株当たり利益を増大させ、それに伴う株主還元の強化を進めていくことを基本方針としております。具体的な還元方針としては、2028年３月期までの配当性向を35％以上、また、累進配当を継続することとしております。
2026年３月期の親会社株主に帰属する当期純利益は967億円となり、2025年11月公表の通期予想900億円から増益となったことを踏まえて、「中期経営計画2030」における株主還元方針に基づき、当期末の配当は、従来予想から１株当たり3.5円増配し、１株当たり26.0円としました。第２四半期末配当金（１株あたり22.0円）と合わせて、年間配当金は１株当たり48.0円、配当性向は35.4％（対通期予想＋0.1pt）となります。次期配当については、第２四半期末配当金１株当たり25.0円、期末配当金１株当たり25.0円を計画し、年間配当金は１株当たり50.0円、配当性向は35.7%を予定しております。
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、連結財務諸表の期間比較可能性及び企業間の比較可能性を考慮し、当面は、日本基準で連結財務諸表を作成する方針です。
なお、国際会計基準の適用につきましては、国内外の諸情勢を考慮の上、適切に対応していく方針です。
３．連結財務諸表及び主な注記
（１）連結貸借対照表
(単位：百万円)
前連結会計年度
(2025年３月31日)
当連結会計年度
(2026年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
160,947
187,813
受取手形、売掛金及び契約資産
59,687
59,114
有価証券
21,293
26,033
商品
750
618
販売用不動産
※１
571,748
※１
615,453
仕掛販売用不動産
※１
437,325
※１
466,932
未成工事支出金
3,320
4,513
貯蔵品
1,236
1,489
その他
118,557
115,030
貸倒引当金
△119
△951
流動資産合計
1,374,745
1,476,048
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物
619,377
627,286
減価償却累計額
△226,529
△235,706
建物及び構築物（純額）
392,847
391,579
機械装置及び運搬具
196,832
204,168
減価償却累計額
△43,436
△51,277
機械装置及び運搬具（純額）
153,395
152,890
土地
604,001
623,318
建設仮勘定
53,035
54,501
その他
57,594
60,423
減価償却累計額
△35,274
△37,263
その他（純額）
22,320
23,160
有形固定資産合計
※１
1,225,600
※１
1,245,450
無形固定資産
借地権
21,361
17,357
のれん
53,413
49,269
その他
26,934
32,040
無形固定資産合計
※１
101,709
※１
98,666
投資その他の資産
投資有価証券
354,713
398,533
長期貸付金
22,920
25,155
敷金及び保証金
93,651
100,532
繰延税金資産
36,590
30,237
退職給付に係る資産
359
373
その他
44,713
45,028
貸倒引当金
△282
△975
投資その他の資産合計
552,666
598,886
固定資産合計
1,879,976
1,943,004
資産合計
3,254,722
3,419,052
(単位：百万円)
前連結会計年度
(2025年３月31日)
当連結会計年度
(2026年３月31日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
52,852
56,412
短期借入金
234,215
206,142
１年内償還予定の社債
70,351
10,160
未払金
49,701
44,855
未払法人税等
34,567
22,167
前受金
67,652
75,248
受託販売預り金
4,206
19,144
預り金
46,926
47,765
不動産特定共同事業預り金
8,000
－
賞与引当金
17,323
17,451
役員賞与引当金
643
690
完成工事補償引当金
555
462
債務保証損失引当金
1,924
－
事業整理損失引当金
5,470
91
その他の引当金
2,657
2,285
その他
24,211
22,633
流動負債合計
621,260
525,511
固定負債
社債
241,508
331,050
長期借入金
1,201,771
1,279,592
繰延税金負債
29,707
29,066
再評価に係る繰延税金負債
4,700
4,599
長期預り敷金保証金
218,999
230,959
不動産特定共同事業預り金
12,000
12,000
退職給付に係る負債
27,993
27,120
債務保証損失引当金
6
9
役員退職慰労引当金
25
20
役員株式給付引当金
177
276
事業整理損失引当金
673
3,319
その他の引当金
225
170
その他
53,618
58,754
固定負債合計
1,791,406
1,976,939
負債合計
2,412,667
2,502,451
純資産の部
株主資本
資本金
77,562
77,562
資本剰余金
163,298
158,937
利益剰余金
493,592
560,356
自己株式
△3,040
△8,432
株主資本合計
731,412
788,423
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
10,983
23,872
繰延ヘッジ損益
4,790
9,779
土地再評価差額金
8,832
8,642
為替換算調整勘定
64,943
65,356
退職給付に係る調整累計額
1,558
2,007
その他の包括利益累計額合計
91,108
109,658
新株予約権
5
－
非支配株主持分
19,528
18,517
純資産合計
842,054
916,600
負債純資産合計
3,254,722
3,419,052
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書
（連結損益計算書）
(単位：百万円)
前連結会計年度
(自 2024年４月１日
至 2025年３月31日)
当連結会計年度
(自 2025年４月１日
至 2026年３月31日)
営業収益
1,150,301
1,246,048
営業原価
904,983
960,555
営業総利益
245,317
285,492
販売費及び一般管理費
104,553
118,609
営業利益
140,763
166,882
営業外収益
受取利息
422
727
受取配当金
508
863
受取保証料
932
1,014
補助金収入
751
1,115
為替差益
－
188
持分法による投資利益
25
－
その他
2,568
1,756
営業外収益合計
5,208
5,664
営業外費用
支払利息
14,002
20,917
為替差損
83
－
持分法による投資損失
－
65
その他
2,732
3,760
営業外費用合計
16,819
24,743
経常利益
129,152
147,803
特別利益
段階取得に係る差益
3,414
－
関係会社株式売却益
2,847
9,489
その他
－
292
特別利益合計
6,261
9,781
特別損失
減損損失
※１
1,403
※１
5,666
事業整理損失引当金繰入額
5,470
3,365
投資有価証券評価損
2,876
－
債務保証損失引当金繰入額
2,035
－
災害による損失
－
1,303
その他
1,298
116
特別損失合計
13,083
10,451
税金等調整前当期純利益
122,330
147,134
法人税、住民税及び事業税
48,580
49,622
法人税等調整額
△4,642
△910
法人税等合計
43,938
48,711
当期純利益
78,392
98,422
非支配株主に帰属する当期純利益
829
1,725
親会社株主に帰属する当期純利益
77,562
96,697
（連結包括利益計算書）
(単位：百万円)
前連結会計年度
(自 2024年４月１日
至 2025年３月31日)
当連結会計年度
(自 2025年４月１日
至 2026年３月31日)
当期純利益
78,392
98,422
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金
△6,268
12,885
繰延ヘッジ損益
△1,437
4,959
為替換算調整勘定
7,241
2,331
土地再評価差額金
△133
△190
退職給付に係る調整額
1,603
449
持分法適用会社に対する持分相当額
19,024
△1,843
その他の包括利益合計
20,030
18,591
包括利益
98,422
117,013
（内訳）
親会社株主に係る包括利益
97,534
115,247
非支配株主に係る包括利益
887
1,766
（３）連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
(単位：百万円)
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計
当期首残高
77,562
165,707
440,492
△
4,764
678,996
当期変動額
剰余金の配当
△
24,473
△
24,473
親会社株主に帰属する当期純利益
77,562
77,562
自己株式の取得
△
1
△
1
自己株式の処分
0
1,725
1,725
土地再評価差額金の取崩
10
10
非支配株主との取引に係る親会社の持分変動
△
2,408
△
2,408
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
－
当期変動額合計
－
△
2,408
53,100
1,723
52,415
当期末残高
77,562
163,298
493,592
△
3,040
731,412
その他の包括利益累計額
新株
予約権
非支配株主持分
純資産合計
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
土地再評価差額金
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整累計額
その他の包括利益累計額合計
当期首残高
17,251
6,138
8,977
38,825
△
45
71,147
5
21,751
771,900
当期変動額
剰余金の配当
△
24,473
親会社株主に帰属する当期純利益
77,562
自己株式の取得
△
1
自己株式の処分
1,725
土地再評価差額金の取崩
10
非支配株主との取引に係る親会社の持分変動
△
2,408
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
△
6,268
△
1,348
△
144
26,118
1,603
19,961
－
△
2,222
17,738
当期変動額合計
△
6,268
△
1,348
△
144
26,118
1,603
19,961
－
△
2,222
70,154
当期末残高
10,983
4,790
8,832
64,943
1,558
91,108
5
19,528
842,054
当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）
(単位：百万円)
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計
当期首残高
77,562
163,298
493,592
△
3,040
731,412
当期変動額
剰余金の配当
△
29,871
△
29,871
親会社株主に帰属する当期純利益
96,697
96,697
自己株式の取得
△
9,448
△
9,448
自己株式の処分
0
4,056
4,057
非支配株主との取引に係る親会社の持分変動
△
3,803
△
3,803
過年度持分の増減に係る税効果調整
△
557
△
61
△
619
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
－
当期変動額合計
－
△
4,361
66,764
△
5,391
57,011
当期末残高
77,562
158,937
560,356
△
8,432
788,423
その他の包括利益累計額
新株
予約権
非支配株主持分
純資産合計
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
土地再評価差額金
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整累計額
その他の包括利益累計額合計
当期首残高
10,983
4,790
8,832
64,943
1,558
91,108
5
19,528
842,054
当期変動額
剰余金の配当
△
29,871
親会社株主に帰属する当期純利益
96,697
自己株式の取得
△
9,448
自己株式の処分
4,057
非支配株主との取引に係る親会社の持分変動
△
3,803
過年度持分の増減に係る税効果調整
△
619
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
12,889
4,989
△
190
412
449
18,550
△
5
△
1,010
17,534
当期変動額合計
12,889
4,989
△
190
412
449
18,550
△
5
△
1,010
74,545
当期末残高
23,872
9,779
8,642
65,356
2,007
109,658
－
18,517
916,600
（４）連結キャッシュ・フロー計算書
(単位：百万円)
前連結会計年度
(自 2024年４月１日
至 2025年３月31日)
当連結会計年度
(自 2025年４月１日
至 2026年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
122,330
147,134
減価償却費
51,527
68,595
のれん償却額
4,262
5,211
持分法による投資損益（△は益）
△25
65
退職給付に係る負債の増減額（△は減少）
298
△885
その他の引当金の増減額（△は減少）
2,076
301
減損損失
1,403
5,666
棚卸資産評価損
1,112
3,106
固定資産売却損益（△は益）
△22
168
固定資産除却損
2,096
932
受取利息及び受取配当金
△930
△1,590
支払利息
14,002
20,917
売上債権の増減額（△は増加）
11,629
△865
棚卸資産の増減額（△は増加）
△98,730
△67,160
仕入債務の増減額（△は減少）
△16,811
3,883
受託販売預り金の増減額（△は減少）
△42,448
14,938
特定共同事業預り金の増減額（△は減少）
12,000
△8,000
その他
22,395
11,766
小計
86,166
204,187
利息及び配当金の受取額
389
7,971
利息の支払額
△13,875
△20,152
法人税等の支払額
△25,254
△62,525
営業活動によるキャッシュ・フロー
47,426
129,480
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出
△1,053
△3,632
定期預金の払戻による収入
50
50
貸付けによる支出
△21,255
△5,709
貸付金の回収による収入
8,576
23
有価証券及び投資有価証券の取得による支出
△71,099
△57,212
有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入
22,176
19,268
敷金及び保証金の差入による支出
△5,169
△12,351
敷金及び保証金の回収による収入
2,972
5,395
固定資産の取得による支出
△70,529
△102,014
固定資産の売却による収入
666
366
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出
△11,146
△11,132
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入
4,984
6,284
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による支出
－
△4,263
その他
848
462
投資活動によるキャッシュ・フロー
△139,980
△164,465
(単位：百万円)
前連結会計年度
(自 2024年４月１日
至 2025年３月31日)
当連結会計年度
(自 2025年４月１日
至 2026年３月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
177
△3,351
長期借入れによる収入
108,506
273,707
長期借入金の返済による支出
△108,111
△215,254
長期預り敷金保証金の受入による収入
27,160
30,512
長期預り敷金保証金の返還による支出
△16,927
△14,479
社債の発行による収入
40,000
100,000
社債の償還による支出
△20,000
△70,649
配当金の支払額
△24,473
△29,871
非支配株主からの払込みによる収入
597
264
非支配株主への配当金の支払額
△960
△2,250
ファイナンス・リース債務の返済による支出
△1,713
△1,963
連結の範囲の変更を伴わない匿名組合出資金等の払込による支出
△1,124
－
連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の取得による支出
△4,375
△6,584
連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の売却による収入
1,628
2,085
自己株式の純増減額（△は増加）
1,723
△5,391
その他
△640
△929
財務活動によるキャッシュ・フロー
1,468
55,843
現金及び現金同等物に係る換算差額
2,305
1,032
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
△88,779
21,891
現金及び現金同等物の期首残高
246,248
157,468
連結の範囲の変更に伴う現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
－
1,187
現金及び現金同等物の期末残高
157,468
180,546
（５）連結財務諸表に関する注記事項
（継続企業の前提に関する注記）
該当事項はありません。
（会計方針の変更に関する注記）
該当事項はありません。
（連結貸借対照表に関する注記）
※１．保有目的の変更により、以下の金額を振り替えております。
前連結会計年度
（2025年３月31日）
当連結会計年度
（2026年３月31日）
有形固定資産から販売用不動産
3百万円
28,635百万円
無形固定資産から販売用不動産
-
3,016
有形固定資産から仕掛販売用不動産
9,036
9,308
無形固定資産から仕掛販売用不動産
804
200
販売用不動産から有形固定資産
16,643
6,611
販売用不動産から無形固定資産
5,206
-
仕掛販売用不動産から有形固定資産
-
1,794
（連結損益計算書に関する注記）
※１．減損損失
前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
主な用途
種類
場所
減損損失
(百万円)
運営施設
建物及び構築物他
東京都
1,254
その他（２件）
建物及び構築物他
その他
148
前連結会計年度において、当社グループは上記の資産グループについて減損損失を計上しております。減損損失の算定にあたっては、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位によって資産のグループ化を行っております。
その結果、前連結会計年度において売却又は除却を予定しているグループ及び営業活動から生じる損益が継続してマイナスとなっているグループの合計３件について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（1,403百万円）として特別損失に計上しました。
なお、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額、あるいは使用価値により算定しております。正味売却価額は不動産鑑定評価基準に基づいた価額、売却可能価額又は土地等の時価により評価、使用価値は将来キャッシュ・フローを4.8％～8.9％で割り引いて算定しております。
当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）
主な用途
種類
場所
減損損失
(百万円)
運営施設
建物及び構築物他
東京都
5,420
その他（12件）
建物及び構築物他
その他
246
当連結会計年度において、当社グループは上記の資産グループについて減損損失を計上しております。減損損失の算定にあたっては、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位によって資産のグループ化を行っております。
その結果、当連結会計年度において売却又は除却を予定しているグループ及び営業活動から生じる損益が継続してマイナスとなっているグループの合計13件について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（5,666百万円）として特別損失に計上しました。
なお、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額、あるいは使用価値により算定しております。正味売却価額は不動産鑑定評価基準に基づいた価額、売却可能価額又は土地等の時価により評価、使用価値は将来キャッシュ・フローを7.4％で割り引いて算定しております。
（賃貸等不動産関係）
当社グループでは、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル（土地を含む）等を有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は24,803百万円（賃貸収益は営業収益に、主な賃貸費用は営業原価に計上）、減損損失は1,254百万円（特別損失に計上）であります。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は28,215百万円（賃貸収益は営業収益に、主な賃貸費用は営業原価に計上）、減損損失は5,420百万円（特別損失に計上）であります。
また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
前連結会計年度
（自 2024年４月１日
至 2025年３月31日）
当連結会計年度
（自 2025年４月１日
至 2026年３月31日）
連結貸借対照表計上額
期首残高
749,518
747,463
期中増減額
△2,054
△5,908
期末残高
747,463
741,555
期末時価
1,182,608
1,240,376
（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。
２．期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は不動産取得及び新規開業（5,212百万円）、主な減少額は販売用不動産への振替（2,976百万円）及び、減損損失（1,254百万円）によるものであります。当連結会計年度のうち、主な増加額は不動産取得及び新規開業（14,617百万円）、主な減少額は販売用不動産への振替（10,409百万円）及び減損損失（5,420百万円）によるものであります。
３．期末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む。）であります。
４．開業前計画中物件（前連結会計年度の連結貸借対照表計上額38,167百万円、当連結会計年度の連結貸借対照表計上額40,630百万円）については開発の初期段階にあることから、時価を把握することが極めて困難であるため、上表には含まれておりません。
（セグメント情報等の注記）
【セグメント情報】
１．報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、連結子会社等を基礎とした事業・サービス別のセグメントから構成されており、人財と資産活用の観点から事業を分けております。報告セグメントの主な事業内容は以下のとおりであります。
（１）都市開発事業 オフィスビル・商業施設などの開発、賃貸、運営やマンション等の住宅分譲
（２）戦略投資事業 再生可能エネルギー発電施設・物流施設などの開発、賃貸、運営やREIT・ファンド
の運用事業、海外における不動産開発の投資
（３）管理運営事業 マンション・ビル等の総合管理業務や改修工事等、会員制リゾートホテル、都市型
ホテル、ゴルフ場、スキー場、シニア住宅等の分譲・運営等、環境緑化事業、社内
ベンチャー制度による新規事業
（４）不動産流通事業 不動産の売買仲介、買取再販事業、販売代理等や賃貸住宅・学生マンションの管理
運営
２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」
における記載と概ね同一であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。
セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
（単位：百万円）
都市開発
戦略投資
管理運営
不動産流通
調整額
連結
財務諸表
計上額
売上高
外部顧客に対する売上高
346,118
108,952
351,524
343,704
－
1,150,301
セグメント間の内部売上高又は振替高
2,722
1,857
14,319
1,716
△
20,616
－
計
348,841
110,810
365,844
345,421
△
20,616
1,150,301
セグメント利益(△損失)
70,544
5,154
25,026
50,791
△
10,754
140,763
セグメント資産
1,713,812
901,484
452,556
282,731
△
95,863
3,254,722
その他の項目
減価償却費
20,681
14,682
11,395
3,883
884
51,527
のれんの償却額
－
－
1,059
850
2,352
4,262
持分法適用会社への投資額
－
183,100
－
208
960
184,269
有形固定資産及び無形固定資産の増加額
27,655
31,070
25,349
5,959
612
90,649
（注）１．セグメント利益及びセグメント資産の調整額の内容は以下のとおりであります。
（単位：百万円）
利益
金額
セグメント間取引消去
155
全社費用
※
△10,910
合計
△10,754
※全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る費用であります。
（単位：百万円）
資産
金額
セグメント間取引消去
△1,491,790
全社資産
※
1,395,926
合計
△95,863
※全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る資産であります。
２．セグメント利益（△損失）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
３．減価償却費並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用とその償却費が含まれております。
当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）
（単位：百万円）
都市開発
戦略投資
管理運営
不動産流通
調整額
連結
財務諸表
計上額
売上高
外部顧客に対する売上高
397,351
141,303
350,587
356,804
－
1,246,048
セグメント間の内部売上高又は振替高
2,594
5,319
13,767
7,849
△
29,531
－
計
399,946
146,623
364,355
364,654
△
29,531
1,246,048
セグメント利益(△損失)
75,235
13,242
27,178
64,378
△
13,151
166,882
セグメント資産
1,752,952
985,736
469,754
331,447
△
120,838
3,419,052
その他の項目
減価償却費
23,433
28,508
11,701
4,088
863
68,595
のれんの償却額
－
1,038
969
850
2,352
5,211
持分法適用会社への投資額
－
181,905
2,626
83
780
185,396
有形固定資産及び無形固定資産の増加額
24,074
69,399
20,907
7,140
1,687
123,209
（注）１．セグメント利益及びセグメント資産の調整額の内容は以下のとおりであります。
（単位：百万円）
利益
金額
セグメント間取引消去
△1,786
全社費用
※
△11,365
合計
△13,151
※全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る費用であります。
（単位：百万円）
資産
金額
セグメント間取引消去
△1,716,347
全社資産
※
1,595,508
合計
△120,838
※全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る資産であります。
２．セグメント利益（△損失）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
３．減価償却費並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用とその償却費が含まれております。
（１株当たり情報の注記）
前連結会計年度
（自 2024年４月１日
至 2025年３月31日）
当連結会計年度
（自 2025年４月１日
至 2026年３月31日）
１株当たり純資産額
1,150円27銭
1,260円05銭
１株当たり当期純利益
108円69銭
135円45銭
（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２．１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
（自 2024年４月１日
至 2025年３月31日）
当連結会計年度
（自 2025年４月１日
至 2026年３月31日）
親会社株主に帰属する当期純利益
（百万円）
77,562
96,697
普通株主に帰属しない金額（百万円）
－
－
普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）
77,562
96,697
期中平均株式数（千株）
713,634
713,911
３．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
（2025年３月31日）
当連結会計年度
（2026年３月31日）
純資産の部の合計額（百万円）
842,054
916,600
純資産の部の合計額から控除する金額（百万円）
19,533
18,517
（うち非支配株主持分）
(19,528)
(18,517)
（うち新株予約権）
(5)
(－)
普通株式に係る期末の純資産額
（百万円）
822,520
898,082
１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式の数(千株)
715,069
712,734
４．「１株当たり純資産額」の算定上、株主資本において自己株式として計上されている「役員向け株式交付信託」及び「E-Ship信託」が所有する当社株式を、期末発行済株式総数から控除する自己株式に含めております（前連結会計年度末4,730千株、当連結会計年度末7,064千株）。また、「１株当たり当期純利益」の算定上、「役員向け株式交付信託」及び「E-Ship信託」が所有する当社株式を、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております（前連結会計年度6,166千株、当連結会計年度5,888千株）。
（重要な後発事象）
該当事項はありません。
qualitative
【添付資料の目次】
１．経営成績等の概況 ………………………………………………………………………………………………………
2
（１）当期の経営成績の概況 ……………………………………………………………………………………………
2
（２）当期の財政状態の概況 ……………………………………………………………………………………………
7
（３）当期のキャッシュ・フローの概況 ………………………………………………………………………………
8
（４）今後の見通し ………………………………………………………………………………………………………
9
（５）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当 ……………………………………………………………
9
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方 ……………………………………………………………………………
9
３．連結財務諸表及び主な注記 ……………………………………………………………………………………………
10
（１）連結貸借対照表 ……………………………………………………………………………………………………
10
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書 ………………………………………………………………………
12
（連結損益計算書） …………………………………………………………………………………………………
12
（連結包括利益計算書） ……………………………………………………………………………………………
13
（３）連結株主資本等変動計算書 ………………………………………………………………………………………
14
（４）連結キャッシュ・フロー計算書 …………………………………………………………………………………
16
（５）連結財務諸表に関する注記事項 …………………………………………………………………………………
18
（継続企業の前提に関する注記） …………………………………………………………………………………
18
（会計方針の変更に関する注記） …………………………………………………………………………………
18
（連結貸借対照表に関する注記） …………………………………………………………………………………
18
（連結損益計算書に関する注記） …………………………………………………………………………………
19
（賃貸等不動産関係） ………………………………………………………………………………………………
20
（セグメント情報等の注記） ………………………………………………………………………………………
21
（１株当たり情報の注記） …………………………………………………………………………………………
24
（重要な後発事象） …………………………………………………………………………………………………
24
１．経営成績等の概況
（１）当期の経営成績の概況
当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした投資家向け売却等や仲介事業の好調、広域渋谷圏物件を中心としたオフィス・商業施設の稼働良化等により、売上高1兆2,460億円（対前期＋8.3％）、営業利益1,669億円（同＋18.6％）、経常利益1,478億円（同＋14.4％）、親会社株主に帰属する当期純利益967億円（同＋24.7％）と５期連続で増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
11,503
12,460
957
13,000
△540
営業利益
1,408
1,669
261
1,600
69
経常利益
1,292
1,478
187
1,390
88
親会社株主に帰属する当期純利益
776
967
191
900
67
有利子負債
17,478
18,269
791
18,600
△330
セグメント別では、都市開発事業、戦略投資事業、不動産流通事業は増収増益、管理運営事業は減収増益となりました。（対前期比）
＜セグメント別業績＞
売上高
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
合計
11,503
12,460
957
13,000
△540
都市開発
3,488
3,999
511
4,330
△331
戦略投資
1,108
1,466
358
1,499
△33
管理運営
3,658
3,644
△15
3,665
△21
不動産流通
3,454
3,647
192
3,750
△103
全社・消去
△206
△295
△89
△244
△51
営業利益
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
合計
1,408
1,669
261
1,600
69
都市開発
705
752
47
755
△3
戦略投資
52
132
81
132
0
管理運営
250
272
22
262
10
不動産流通
508
644
136
590
54
全社・消去
△108
△132
△24
△139
7
① 都市開発事業
売上高は3,999億円（対前期＋14.6％）、営業利益は752億円（同＋6.6％）となりました。
「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」が広域渋谷圏を中心に稼働が良化した一方、「その他」における投資家向け売却等の減少等により、減収減益となりました。
「住宅」では、「住宅分譲」が分譲マンション計上戸数の減少の一方で、「その他」での投資家向け売却等の増加等により、増収増益となりました。
これらの結果、都市開発事業セグメント全体としては増収増益となりました。
賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率（賃貸オフィス・賃貸商業施設）は0.7％と引き続き低水準を維持しております。
また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76％（同±０Ｐ）となっております。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
3,488
3,999
511
4,330
△331
オフィス・商業施設
2,136
2,030
△106
2,192
△163
賃貸オフィス
620
626
6
625
1
賃貸商業施設
474
447
△27
451
△4
その他
1,042
956
△86
1,116
△160
住宅
1,355
1,972
618
2,140
△168
住宅分譲
848
804
△44
798
5
住宅その他
507
1,168
662
1,342
△173
営業利益
705
752
47
755
△3
オフィス・商業施設
561
530
△31
524
6
住宅
144
222
78
231
△8
※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
賃貸オフィス・賃貸商業施設：空室率
2023年３月期末
2024年３月期末
2025年３月期末
2026年３月期末
1.1％
4.8％
0.3％
0.7％
住宅分譲：分譲マンション
（戸）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
計上戸数
1,006
899
△107
899
±0
契約戸数
1,121
1,584
463
－
－
期末完成在庫
185
249
65
－
－
② 戦略投資事業
売上高は1,466億円（対前期＋32.3％）、営業利益は132億円（同＋156.9％）となりました。
「インフラ・インダストリー」では、「インダストリー」における投資家向け売却等の増加等により増収増益となりました。
「海外」では、インドネシアの分譲マンション計上戸数減少等により減収の一方、米国施設における期中損益の改善等により増益となりました。
これらの結果、戦略投資事業セグメント全体としては増収増益となりました。
再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量（持分換算前）は、2,693MW（対2025年３月期末＋166MW）の規模となります。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
1,108
1,466
358
1,499
△33
インフラ・インダストリー
851
1,250
399
1,284
△34
再生可能エネルギー
429
630
201
685
△55
インダストリー
422
619
198
598
21
投資運用
94
99
6
94
5
海外
165
122
△42
126
△3
営業利益
52
132
81
132
0
インフラ・インダストリー
151
166
15
175
△10
再生可能エネルギー
－
30
－
50
△20
インダストリー
－
136
－
125
11
投資運用
62
66
4
59
7
海外
△161
△98
64
△100
2
※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
※インダストリー：物流施設等
※投資運用：REIT・ファンドの運用事業等
再生可能エネルギー発電施設
2023年３月期末
2024年３月期末
2025年３月期末
2026年３月期末
稼働施設数（件）
65
74
196
223
稼働済定格容量（MW）
1,034
1,342
1,955
2,077
※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。
※2024年３月期末まで国内プロジェクトのみを記載しております。
※2024年３月期末より、ルーフトップ（屋根上太陽光発電設備）を１事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。
※2025年３月期末以降の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年１月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱（2026年４月１日付で㈱リエネ・エナジーに商号変更）及びその子会社の稼働施設を含んでおります。
③ 管理運営事業
売上高は3,644億円（対前期△0.4％）、営業利益は272億円（同＋8.6％）となりました。
「管理」は、定額収入や改修工事の増加等により増収増益となりました。
「ウェルネス」は、「その他」における㈱イーウェルの一部株式譲渡に伴う持分法適用関連会社への移行影響や、投資家向け売却等の剥落等により減収となりましたが、インバウンド需要を捉えた「ホテル」の好調継続等により増益となりました。
これらの結果、管理運営事業セグメント全体としては減収増益となりました。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
3,658
3,644
△15
3,665
△21
管理
2,191
2,262
71
2,255
7
マンション管理
1,218
1,215
△3
1,220
△5
ビル管理
974
1,047
73
1,035
12
ウェルネス
1,395
1,293
△102
1,312
△19
ホテル
677
759
82
761
△3
レジャー
176
179
2
186
△7
ヘルスケア
136
148
12
146
1
その他
407
208
△198
219
△11
環境緑化等
139
137
△2
148
△11
営業利益
250
272
22
262
10
管理
130
138
7
135
3
ウェルネス
117
131
13
124
7
環境緑化等
4
4
△0
3
1
※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
※ホテル ：ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等
※レジャー ：ゴルフ場、スキー場等
※ヘルスケア：シニア住宅等
期末管理物件数
2023年３月期末
2024年３月期末
2025年３月期末
2026年３月期末
2027年３月期末
予想
マンション(戸)
867,891
845,241
814,994
832,310
862,030
ビル等 (件)
1,656
1,644
1,618
1,420
1,441
④ 不動産流通事業
売上高は3,647億円（対前期＋5.6％）、営業利益は644億円（同＋26.7％）となりました。
「仲介」は、「売買仲介」における堅調な不動産流通市場を捉えた取扱件数、取扱高の増加、「不動産販売」における開発案件の計上増加等により増収増益となり、不動産流通事業セグメント全体としても増収増益となりました。
（億円）
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
売上高
3,454
3,647
192
3,750
△103
仲介
2,408
2,574
166
2,680
△106
売買仲介
946
1,063
117
1,025
38
不動産販売
1,374
1,419
46
1,565
△145
販売受託等
88
92
3
91
1
賃貸住宅サービス
1,054
1,081
27
1,084
△3
営業利益
508
644
136
590
54
仲介
434
561
127
515
46
賃貸住宅サービス
70
78
8
75
3
※売上高・営業利益の内訳は、連結処理前の参考値
売買仲介
前期
当期
比較
通期予想
（11月７日公表）
対予想
取扱件数 (件)
32,918
33,922
1,004
34,135
△213
取扱高 (億円)
22,312
25,635
3,323
24,675
960
※リテール、ホールセールの合計値です。
賃貸住宅サービス期末管理戸数
（千戸）
2023年３月期末
2024年３月期末
2025年３月期末
2026年３月期末
2027年３月期末
予想
賃貸住宅
130
138
144
151
157
学生マンション等
52
56
55
57
57
※学生マンション等の管理戸数の2027年３月期末予想は、2028年３月期初の計画値
（２）当期の財政状態の概況
総資産は、販売用不動産への投資等が進捗し対前期末1,643億円増加、総負債は有利子負債の増加等により対前期末898億円増加、純資産は利益剰余金等の増加等により対前期末745億円増加しております。また、当期のＲＯＥは11.2％（対前期＋1.4Ｐ）に改善いたしました。
2027年３月期においては、期末有利子負債1兆9,050億円、Ｄ/Ｅレシオ2.0倍、ＥＢＩＴＤＡ倍率7.4倍、ＲＯＥ11％程度を計画しています。
（億円）
2025年3月期末
2026年3月期末
総資産
32,547
34,191
総負債
24,127
25,025
純資産
8,421
9,166
うち自己資本
8,225
8,981
2027年3月期末
予想
自己資本比率
25.3％
26.3％
期末有利子負債
17,478
18,269
19,050
ＥＢＩＴＤＡ倍率
8.9倍
7.6倍
7.4倍
Ｄ/Ｅレシオ
2.1倍
2.0倍
2.0倍
修正Ｄ/Ｅレシオ
1.8倍
1.8倍
1.7倍
ＲＯＡ
4.5％
5.0％
5.5％程度
ＲＯＥ
9.9％
11.2％
11％程度
ＥＢＩＴＤＡ倍率： 有利子負債／ＥＢＩＴＤＡ（償却前営業利益）
Ｄ/Ｅレシオ： 有利子負債／自己資本
修正Ｄ/Ｅレシオ： ハイブリッドファイナンスによる格付け上の資本性を考慮したＤ/Ｅレシオ
ＲＯＡ： （営業利益＋受取利息＋受取配当金）／総資産（期首期末平均）
ＲＯＥ： 親会社株主に帰属する当期純利益／自己資本（期首期末平均）
（３）当期のキャッシュ・フローの概況
当期における現金及び現金同等物の残高は1,805億円となり、前期末と比較して231億円の増加となりました。
営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△672億円、法人税等の支払△625億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,471億円、減価償却費686億円、受託販売預り金の増加149億円等により、1,295億円の資金増加となりました。
投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入193億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△1,020億円、有価証券及び投資有価証券の取得△572億円等により、△1,645億円の資金減少となりました。
財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△2,153億円、配当金の支払△299億円等の一方で、長期借入金の調達2,737億円等により、558億円の資金増加となりました。
キャッシュ・フロー指標の推移
2024年3月期
2025年3月期
2026年3月期
自己資本比率
24.8％
25.3％
26.3％
時価ベースの自己資本比率
25.7％
22.1％
29.1％
キャッシュ・フロー対有利子負債比率
10.2年
36.9年
14.1年
自己資本比率： 自己資本／総資産
時価ベースの自己資本比率： 株式時価総額／総資産
キャッシュ・フロー対有利子負債比率： 有利子負債／営業キャッシュ・フロー
（注）１．いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。
２．株式時価総額＝決算末月の月中平均株価×期末発行済株式数（自己株式控除後）
３．キャッシュ・フローは、営業キャッシュ・フローを利用しております。
４．有利子負債は利子を支払っている全ての負債を対象としております。
（４）今後の見通し
2027年３月期は、売上高１兆4,000億円、営業利益1,900億円、経常利益1,610億円、親会社株主に帰属する当期純利益1,000億円を計画しております。国際情勢の不安定化、国内金利上昇やインフレ進行等、事業環境は不透明感が高まっているものの、足許においても堅調な市況が継続している投資家向け売却等、仲介事業、分譲マンションの好調等を見込み、増収増益を計画しております。
（億円）
2026年3月期
2027年3月期
比較
売上高
12,460
14,000
1,540
営業利益
1,669
1,900
231
経常利益
1,478
1,610
132
親会社株主に帰属する当期純利益
967
1,000
33
セグメント別業績予想
売上高
（億円）
営業利益
（億円）
2026年3月期
2027年3月期
比較
2026年3月期
2027年3月期
比較
合計
12,460
14,000
1,540
合計
1,669
1,900
231
都市開発
3,999
4,755
755
都市開発
752
753
1
戦略投資
1,466
1,765
299
戦略投資
132
193
61
管理運営
3,644
3,980
337
管理運営
272
423
151
不動産流通
3,647
3,780
134
不動産流通
644
665
21
全社・消去
△295
△280
15
全社・消去
△132
△134
△2
本資料に記載されている業績見通し等の将来に関する記述は、当社が現在入手している情報及び合理的であると判断する一定の前提に基づいており、当社としてその実現を約束する趣旨のものではありません。実際の業績等は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
（５）利益配分に関する基本方針及び当期・次期の配当
2026年３月期を初年度とする「中期経営計画2030」における株主還元の方針としては、持続的な利益成長を通じて１株当たり利益を増大させ、それに伴う株主還元の強化を進めていくことを基本方針としております。具体的な還元方針としては、2028年３月期までの配当性向を35％以上、また、累進配当を継続することとしております。
2026年３月期の親会社株主に帰属する当期純利益は967億円となり、2025年11月公表の通期予想900億円から増益となったことを踏まえて、「中期経営計画2030」における株主還元方針に基づき、当期末の配当は、従来予想から１株当たり3.5円増配し、１株当たり26.0円としました。第２四半期末配当金（１株あたり22.0円）と合わせて、年間配当金は１株当たり48.0円、配当性向は35.4％（対通期予想＋0.1pt）となります。次期配当については、第２四半期末配当金１株当たり25.0円、期末配当金１株当たり25.0円を計画し、年間配当金は１株当たり50.0円、配当性向は35.7%を予定しております。
２．会計基準の選択に関する基本的な考え方
当社グループは、連結財務諸表の期間比較可能性及び企業間の比較可能性を考慮し、当面は、日本基準で連結財務諸表を作成する方針です。
なお、国際会計基準の適用につきましては、国内外の諸情勢を考慮の上、適切に対応していく方針です。
３．連結財務諸表及び主な注記
（１）連結貸借対照表
(単位：百万円)
前連結会計年度
(2025年３月31日)
当連結会計年度
(2026年３月31日)
資産の部
流動資産
現金及び預金
160,947
187,813
受取手形、売掛金及び契約資産
59,687
59,114
有価証券
21,293
26,033
商品
750
618
販売用不動産
※１
571,748
※１
615,453
仕掛販売用不動産
※１
437,325
※１
466,932
未成工事支出金
3,320
4,513
貯蔵品
1,236
1,489
その他
118,557
115,030
貸倒引当金
△119
△951
流動資産合計
1,374,745
1,476,048
固定資産
有形固定資産
建物及び構築物
619,377
627,286
減価償却累計額
△226,529
△235,706
建物及び構築物（純額）
392,847
391,579
機械装置及び運搬具
196,832
204,168
減価償却累計額
△43,436
△51,277
機械装置及び運搬具（純額）
153,395
152,890
土地
604,001
623,318
建設仮勘定
53,035
54,501
その他
57,594
60,423
減価償却累計額
△35,274
△37,263
その他（純額）
22,320
23,160
有形固定資産合計
※１
1,225,600
※１
1,245,450
無形固定資産
借地権
21,361
17,357
のれん
53,413
49,269
その他
26,934
32,040
無形固定資産合計
※１
101,709
※１
98,666
投資その他の資産
投資有価証券
354,713
398,533
長期貸付金
22,920
25,155
敷金及び保証金
93,651
100,532
繰延税金資産
36,590
30,237
退職給付に係る資産
359
373
その他
44,713
45,028
貸倒引当金
△282
△975
投資その他の資産合計
552,666
598,886
固定資産合計
1,879,976
1,943,004
資産合計
3,254,722
3,419,052
(単位：百万円)
前連結会計年度
(2025年３月31日)
当連結会計年度
(2026年３月31日)
負債の部
流動負債
支払手形及び買掛金
52,852
56,412
短期借入金
234,215
206,142
１年内償還予定の社債
70,351
10,160
未払金
49,701
44,855
未払法人税等
34,567
22,167
前受金
67,652
75,248
受託販売預り金
4,206
19,144
預り金
46,926
47,765
不動産特定共同事業預り金
8,000
－
賞与引当金
17,323
17,451
役員賞与引当金
643
690
完成工事補償引当金
555
462
債務保証損失引当金
1,924
－
事業整理損失引当金
5,470
91
その他の引当金
2,657
2,285
その他
24,211
22,633
流動負債合計
621,260
525,511
固定負債
社債
241,508
331,050
長期借入金
1,201,771
1,279,592
繰延税金負債
29,707
29,066
再評価に係る繰延税金負債
4,700
4,599
長期預り敷金保証金
218,999
230,959
不動産特定共同事業預り金
12,000
12,000
退職給付に係る負債
27,993
27,120
債務保証損失引当金
6
9
役員退職慰労引当金
25
20
役員株式給付引当金
177
276
事業整理損失引当金
673
3,319
その他の引当金
225
170
その他
53,618
58,754
固定負債合計
1,791,406
1,976,939
負債合計
2,412,667
2,502,451
純資産の部
株主資本
資本金
77,562
77,562
資本剰余金
163,298
158,937
利益剰余金
493,592
560,356
自己株式
△3,040
△8,432
株主資本合計
731,412
788,423
その他の包括利益累計額
その他有価証券評価差額金
10,983
23,872
繰延ヘッジ損益
4,790
9,779
土地再評価差額金
8,832
8,642
為替換算調整勘定
64,943
65,356
退職給付に係る調整累計額
1,558
2,007
その他の包括利益累計額合計
91,108
109,658
新株予約権
5
－
非支配株主持分
19,528
18,517
純資産合計
842,054
916,600
負債純資産合計
3,254,722
3,419,052
（２）連結損益計算書及び連結包括利益計算書
（連結損益計算書）
(単位：百万円)
前連結会計年度
(自 2024年４月１日
至 2025年３月31日)
当連結会計年度
(自 2025年４月１日
至 2026年３月31日)
営業収益
1,150,301
1,246,048
営業原価
904,983
960,555
営業総利益
245,317
285,492
販売費及び一般管理費
104,553
118,609
営業利益
140,763
166,882
営業外収益
受取利息
422
727
受取配当金
508
863
受取保証料
932
1,014
補助金収入
751
1,115
為替差益
－
188
持分法による投資利益
25
－
その他
2,568
1,756
営業外収益合計
5,208
5,664
営業外費用
支払利息
14,002
20,917
為替差損
83
－
持分法による投資損失
－
65
その他
2,732
3,760
営業外費用合計
16,819
24,743
経常利益
129,152
147,803
特別利益
段階取得に係る差益
3,414
－
関係会社株式売却益
2,847
9,489
その他
－
292
特別利益合計
6,261
9,781
特別損失
減損損失
※１
1,403
※１
5,666
事業整理損失引当金繰入額
5,470
3,365
投資有価証券評価損
2,876
－
債務保証損失引当金繰入額
2,035
－
災害による損失
－
1,303
その他
1,298
116
特別損失合計
13,083
10,451
税金等調整前当期純利益
122,330
147,134
法人税、住民税及び事業税
48,580
49,622
法人税等調整額
△4,642
△910
法人税等合計
43,938
48,711
当期純利益
78,392
98,422
非支配株主に帰属する当期純利益
829
1,725
親会社株主に帰属する当期純利益
77,562
96,697
（連結包括利益計算書）
(単位：百万円)
前連結会計年度
(自 2024年４月１日
至 2025年３月31日)
当連結会計年度
(自 2025年４月１日
至 2026年３月31日)
当期純利益
78,392
98,422
その他の包括利益
その他有価証券評価差額金
△6,268
12,885
繰延ヘッジ損益
△1,437
4,959
為替換算調整勘定
7,241
2,331
土地再評価差額金
△133
△190
退職給付に係る調整額
1,603
449
持分法適用会社に対する持分相当額
19,024
△1,843
その他の包括利益合計
20,030
18,591
包括利益
98,422
117,013
（内訳）
親会社株主に係る包括利益
97,534
115,247
非支配株主に係る包括利益
887
1,766
（３）連結株主資本等変動計算書
前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
(単位：百万円)
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計
当期首残高
77,562
165,707
440,492
△
4,764
678,996
当期変動額
剰余金の配当
△
24,473
△
24,473
親会社株主に帰属する当期純利益
77,562
77,562
自己株式の取得
△
1
△
1
自己株式の処分
0
1,725
1,725
土地再評価差額金の取崩
10
10
非支配株主との取引に係る親会社の持分変動
△
2,408
△
2,408
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
－
当期変動額合計
－
△
2,408
53,100
1,723
52,415
当期末残高
77,562
163,298
493,592
△
3,040
731,412
その他の包括利益累計額
新株
予約権
非支配株主持分
純資産合計
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
土地再評価差額金
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整累計額
その他の包括利益累計額合計
当期首残高
17,251
6,138
8,977
38,825
△
45
71,147
5
21,751
771,900
当期変動額
剰余金の配当
△
24,473
親会社株主に帰属する当期純利益
77,562
自己株式の取得
△
1
自己株式の処分
1,725
土地再評価差額金の取崩
10
非支配株主との取引に係る親会社の持分変動
△
2,408
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
△
6,268
△
1,348
△
144
26,118
1,603
19,961
－
△
2,222
17,738
当期変動額合計
△
6,268
△
1,348
△
144
26,118
1,603
19,961
－
△
2,222
70,154
当期末残高
10,983
4,790
8,832
64,943
1,558
91,108
5
19,528
842,054
当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）
(単位：百万円)
株主資本
資本金
資本剰余金
利益剰余金
自己株式
株主資本合計
当期首残高
77,562
163,298
493,592
△
3,040
731,412
当期変動額
剰余金の配当
△
29,871
△
29,871
親会社株主に帰属する当期純利益
96,697
96,697
自己株式の取得
△
9,448
△
9,448
自己株式の処分
0
4,056
4,057
非支配株主との取引に係る親会社の持分変動
△
3,803
△
3,803
過年度持分の増減に係る税効果調整
△
557
△
61
△
619
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
－
当期変動額合計
－
△
4,361
66,764
△
5,391
57,011
当期末残高
77,562
158,937
560,356
△
8,432
788,423
その他の包括利益累計額
新株
予約権
非支配株主持分
純資産合計
その他有価証券評価差額金
繰延ヘッジ損益
土地再評価差額金
為替換算調整勘定
退職給付に係る調整累計額
その他の包括利益累計額合計
当期首残高
10,983
4,790
8,832
64,943
1,558
91,108
5
19,528
842,054
当期変動額
剰余金の配当
△
29,871
親会社株主に帰属する当期純利益
96,697
自己株式の取得
△
9,448
自己株式の処分
4,057
非支配株主との取引に係る親会社の持分変動
△
3,803
過年度持分の増減に係る税効果調整
△
619
株主資本以外の項目の当期変動額（純額）
12,889
4,989
△
190
412
449
18,550
△
5
△
1,010
17,534
当期変動額合計
12,889
4,989
△
190
412
449
18,550
△
5
△
1,010
74,545
当期末残高
23,872
9,779
8,642
65,356
2,007
109,658
－
18,517
916,600
（４）連結キャッシュ・フロー計算書
(単位：百万円)
前連結会計年度
(自 2024年４月１日
至 2025年３月31日)
当連結会計年度
(自 2025年４月１日
至 2026年３月31日)
営業活動によるキャッシュ・フロー
税金等調整前当期純利益
122,330
147,134
減価償却費
51,527
68,595
のれん償却額
4,262
5,211
持分法による投資損益（△は益）
△25
65
退職給付に係る負債の増減額（△は減少）
298
△885
その他の引当金の増減額（△は減少）
2,076
301
減損損失
1,403
5,666
棚卸資産評価損
1,112
3,106
固定資産売却損益（△は益）
△22
168
固定資産除却損
2,096
932
受取利息及び受取配当金
△930
△1,590
支払利息
14,002
20,917
売上債権の増減額（△は増加）
11,629
△865
棚卸資産の増減額（△は増加）
△98,730
△67,160
仕入債務の増減額（△は減少）
△16,811
3,883
受託販売預り金の増減額（△は減少）
△42,448
14,938
特定共同事業預り金の増減額（△は減少）
12,000
△8,000
その他
22,395
11,766
小計
86,166
204,187
利息及び配当金の受取額
389
7,971
利息の支払額
△13,875
△20,152
法人税等の支払額
△25,254
△62,525
営業活動によるキャッシュ・フロー
47,426
129,480
投資活動によるキャッシュ・フロー
定期預金の預入による支出
△1,053
△3,632
定期預金の払戻による収入
50
50
貸付けによる支出
△21,255
△5,709
貸付金の回収による収入
8,576
23
有価証券及び投資有価証券の取得による支出
△71,099
△57,212
有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入
22,176
19,268
敷金及び保証金の差入による支出
△5,169
△12,351
敷金及び保証金の回収による収入
2,972
5,395
固定資産の取得による支出
△70,529
△102,014
固定資産の売却による収入
666
366
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の取得による支出
△11,146
△11,132
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による収入
4,984
6,284
連結の範囲の変更を伴う子会社株式の売却による支出
－
△4,263
その他
848
462
投資活動によるキャッシュ・フロー
△139,980
△164,465
(単位：百万円)
前連結会計年度
(自 2024年４月１日
至 2025年３月31日)
当連結会計年度
(自 2025年４月１日
至 2026年３月31日)
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入金の純増減額（△は減少）
177
△3,351
長期借入れによる収入
108,506
273,707
長期借入金の返済による支出
△108,111
△215,254
長期預り敷金保証金の受入による収入
27,160
30,512
長期預り敷金保証金の返還による支出
△16,927
△14,479
社債の発行による収入
40,000
100,000
社債の償還による支出
△20,000
△70,649
配当金の支払額
△24,473
△29,871
非支配株主からの払込みによる収入
597
264
非支配株主への配当金の支払額
△960
△2,250
ファイナンス・リース債務の返済による支出
△1,713
△1,963
連結の範囲の変更を伴わない匿名組合出資金等の払込による支出
△1,124
－
連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の取得による支出
△4,375
△6,584
連結の範囲の変更を伴わない子会社株式の売却による収入
1,628
2,085
自己株式の純増減額（△は増加）
1,723
△5,391
その他
△640
△929
財務活動によるキャッシュ・フロー
1,468
55,843
現金及び現金同等物に係る換算差額
2,305
1,032
現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
△88,779
21,891
現金及び現金同等物の期首残高
246,248
157,468
連結の範囲の変更に伴う現金及び現金同等物の増減額（△は減少）
－
1,187
現金及び現金同等物の期末残高
157,468
180,546
（５）連結財務諸表に関する注記事項
（継続企業の前提に関する注記）
該当事項はありません。
（会計方針の変更に関する注記）
該当事項はありません。
（連結貸借対照表に関する注記）
※１．保有目的の変更により、以下の金額を振り替えております。
前連結会計年度
（2025年３月31日）
当連結会計年度
（2026年３月31日）
有形固定資産から販売用不動産
3百万円
28,635百万円
無形固定資産から販売用不動産
-
3,016
有形固定資産から仕掛販売用不動産
9,036
9,308
無形固定資産から仕掛販売用不動産
804
200
販売用不動産から有形固定資産
16,643
6,611
販売用不動産から無形固定資産
5,206
-
仕掛販売用不動産から有形固定資産
-
1,794
（連結損益計算書に関する注記）
※１．減損損失
前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
主な用途
種類
場所
減損損失
(百万円)
運営施設
建物及び構築物他
東京都
1,254
その他（２件）
建物及び構築物他
その他
148
前連結会計年度において、当社グループは上記の資産グループについて減損損失を計上しております。減損損失の算定にあたっては、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位によって資産のグループ化を行っております。
その結果、前連結会計年度において売却又は除却を予定しているグループ及び営業活動から生じる損益が継続してマイナスとなっているグループの合計３件について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（1,403百万円）として特別損失に計上しました。
なお、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額、あるいは使用価値により算定しております。正味売却価額は不動産鑑定評価基準に基づいた価額、売却可能価額又は土地等の時価により評価、使用価値は将来キャッシュ・フローを4.8％～8.9％で割り引いて算定しております。
当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）
主な用途
種類
場所
減損損失
(百万円)
運営施設
建物及び構築物他
東京都
5,420
その他（12件）
建物及び構築物他
その他
246
当連結会計年度において、当社グループは上記の資産グループについて減損損失を計上しております。減損損失の算定にあたっては、他の資産又は資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位によって資産のグループ化を行っております。
その結果、当連結会計年度において売却又は除却を予定しているグループ及び営業活動から生じる損益が継続してマイナスとなっているグループの合計13件について帳簿価額を回収可能価額まで減額し、当該減少額を減損損失（5,666百万円）として特別損失に計上しました。
なお、当資産グループの回収可能価額は正味売却価額、あるいは使用価値により算定しております。正味売却価額は不動産鑑定評価基準に基づいた価額、売却可能価額又は土地等の時価により評価、使用価値は将来キャッシュ・フローを7.4％で割り引いて算定しております。
（賃貸等不動産関係）
当社グループでは、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル（土地を含む）等を有しております。前連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は24,803百万円（賃貸収益は営業収益に、主な賃貸費用は営業原価に計上）、減損損失は1,254百万円（特別損失に計上）であります。当連結会計年度における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は28,215百万円（賃貸収益は営業収益に、主な賃貸費用は営業原価に計上）、減損損失は5,420百万円（特別損失に計上）であります。
また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。
（単位：百万円）
前連結会計年度
（自 2024年４月１日
至 2025年３月31日）
当連結会計年度
（自 2025年４月１日
至 2026年３月31日）
連結貸借対照表計上額
期首残高
749,518
747,463
期中増減額
△2,054
△5,908
期末残高
747,463
741,555
期末時価
1,182,608
1,240,376
（注）１．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。
２．期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は不動産取得及び新規開業（5,212百万円）、主な減少額は販売用不動産への振替（2,976百万円）及び、減損損失（1,254百万円）によるものであります。当連結会計年度のうち、主な増加額は不動産取得及び新規開業（14,617百万円）、主な減少額は販売用不動産への振替（10,409百万円）及び減損損失（5,420百万円）によるものであります。
３．期末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む。）であります。
４．開業前計画中物件（前連結会計年度の連結貸借対照表計上額38,167百万円、当連結会計年度の連結貸借対照表計上額40,630百万円）については開発の初期段階にあることから、時価を把握することが極めて困難であるため、上表には含まれておりません。
（セグメント情報等の注記）
【セグメント情報】
１．報告セグメントの概要
当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
当社は、連結子会社等を基礎とした事業・サービス別のセグメントから構成されており、人財と資産活用の観点から事業を分けております。報告セグメントの主な事業内容は以下のとおりであります。
（１）都市開発事業 オフィスビル・商業施設などの開発、賃貸、運営やマンション等の住宅分譲
（２）戦略投資事業 再生可能エネルギー発電施設・物流施設などの開発、賃貸、運営やREIT・ファンド
の運用事業、海外における不動産開発の投資
（３）管理運営事業 マンション・ビル等の総合管理業務や改修工事等、会員制リゾートホテル、都市型
ホテル、ゴルフ場、スキー場、シニア住宅等の分譲・運営等、環境緑化事業、社内
ベンチャー制度による新規事業
（４）不動産流通事業 不動産の売買仲介、買取再販事業、販売代理等や賃貸住宅・学生マンションの管理
運営
２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法
報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」
における記載と概ね同一であります。報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。
セグメント間の内部収益及び振替高は市場実勢価格に基づいております。
３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報
前連結会計年度（自 2024年４月１日 至 2025年３月31日）
（単位：百万円）
都市開発
戦略投資
管理運営
不動産流通
調整額
連結
財務諸表
計上額
売上高
外部顧客に対する売上高
346,118
108,952
351,524
343,704
－
1,150,301
セグメント間の内部売上高又は振替高
2,722
1,857
14,319
1,716
△
20,616
－
計
348,841
110,810
365,844
345,421
△
20,616
1,150,301
セグメント利益(△損失)
70,544
5,154
25,026
50,791
△
10,754
140,763
セグメント資産
1,713,812
901,484
452,556
282,731
△
95,863
3,254,722
その他の項目
減価償却費
20,681
14,682
11,395
3,883
884
51,527
のれんの償却額
－
－
1,059
850
2,352
4,262
持分法適用会社への投資額
－
183,100
－
208
960
184,269
有形固定資産及び無形固定資産の増加額
27,655
31,070
25,349
5,959
612
90,649
（注）１．セグメント利益及びセグメント資産の調整額の内容は以下のとおりであります。
（単位：百万円）
利益
金額
セグメント間取引消去
155
全社費用
※
△10,910
合計
△10,754
※全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る費用であります。
（単位：百万円）
資産
金額
セグメント間取引消去
△1,491,790
全社資産
※
1,395,926
合計
△95,863
※全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る資産であります。
２．セグメント利益（△損失）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
３．減価償却費並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用とその償却費が含まれております。
当連結会計年度（自 2025年４月１日 至 2026年３月31日）
（単位：百万円）
都市開発
戦略投資
管理運営
不動産流通
調整額
連結
財務諸表
計上額
売上高
外部顧客に対する売上高
397,351
141,303
350,587
356,804
－
1,246,048
セグメント間の内部売上高又は振替高
2,594
5,319
13,767
7,849
△
29,531
－
計
399,946
146,623
364,355
364,654
△
29,531
1,246,048
セグメント利益(△損失)
75,235
13,242
27,178
64,378
△
13,151
166,882
セグメント資産
1,752,952
985,736
469,754
331,447
△
120,838
3,419,052
その他の項目
減価償却費
23,433
28,508
11,701
4,088
863
68,595
のれんの償却額
－
1,038
969
850
2,352
5,211
持分法適用会社への投資額
－
181,905
2,626
83
780
185,396
有形固定資産及び無形固定資産の増加額
24,074
69,399
20,907
7,140
1,687
123,209
（注）１．セグメント利益及びセグメント資産の調整額の内容は以下のとおりであります。
（単位：百万円）
利益
金額
セグメント間取引消去
△1,786
全社費用
※
△11,365
合計
△13,151
※全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る費用であります。
（単位：百万円）
資産
金額
セグメント間取引消去
△1,716,347
全社資産
※
1,595,508
合計
△120,838
※全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない当社（持株会社）に係る資産であります。
２．セグメント利益（△損失）は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。
３．減価償却費並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額には、長期前払費用とその償却費が含まれております。
（１株当たり情報の注記）
前連結会計年度
（自 2024年４月１日
至 2025年３月31日）
当連結会計年度
（自 2025年４月１日
至 2026年３月31日）
１株当たり純資産額
1,150円27銭
1,260円05銭
１株当たり当期純利益
108円69銭
135円45銭
（注）１．潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。
２．１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
（自 2024年４月１日
至 2025年３月31日）
当連結会計年度
（自 2025年４月１日
至 2026年３月31日）
親会社株主に帰属する当期純利益
（百万円）
77,562
96,697
普通株主に帰属しない金額（百万円）
－
－
普通株式に係る親会社株主に帰属する当期純利益（百万円）
77,562
96,697
期中平均株式数（千株）
713,634
713,911
３．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。
前連結会計年度
（2025年３月31日）
当連結会計年度
（2026年３月31日）
純資産の部の合計額（百万円）
842,054
916,600
純資産の部の合計額から控除する金額（百万円）
19,533
18,517
（うち非支配株主持分）
(19,528)
(18,517)
（うち新株予約権）
(5)
(－)
普通株式に係る期末の純資産額
（百万円）
822,520
898,082
１株当たり純資産額の算定に用いられた期末の普通株式の数(千株)
715,069
712,734
４．「１株当たり純資産額」の算定上、株主資本において自己株式として計上されている「役員向け株式交付信託」及び「E-Ship信託」が所有する当社株式を、期末発行済株式総数から控除する自己株式に含めております（前連結会計年度末4,730千株、当連結会計年度末7,064千株）。また、「１株当たり当期純利益」の算定上、「役員向け株式交付信託」及び「E-Ship信託」が所有する当社株式を、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております（前連結会計年度6,166千株、当連結会計年度5,888千株）。
（重要な後発事象）
該当事項はありません。
出典: 決算短信PDF（外部リンク）
財務データ推移
| 年度 | 売上高 | 営業利益 | 純利益 | 総資産 | 純資産 | EPS | 配当 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2025 | 11,503億円 | 1,408億円 | 776億円 | 32,599億円 | 8,435億円 | 108.7 | 36.5 |
| 2024 | 11,030億円 | 1,202億円 | 685億円 | 30,308億円 | 7,719億円 | 96.4 | 31.0 |
| 2023 | 10,058億円 | 1,104億円 | 482億円 | 27,385億円 | 7,007億円 | 67.2 | 23.5 |
| 2022 | 9,890億円 | 838億円 | 351億円 | 26,343億円 | 6,433億円 | 48.8 | 17.0 |
| 2021 | 9,077億円 | 565億円 | 217億円 | 26,523億円 | 6,087億円 | 30.1 | 16.0 |
| 2020 | 9,632億円 | 793億円 | 386億円 | 24,874億円 | 5,942億円 | 53.7 | 16.0 |
| 2019 | 9,019億円 | 802億円 | 375億円 | 24,052億円 | 5,687億円 | 56.8 | 15.5 |
| 2018 | 8,661億円 | 775億円 | 352億円 | 21,732億円 | 4,753億円 | 57.8 | 14.5 |
| 2017 | 8,085億円 | 732億円 | 315億円 | 20,672億円 | 4,463億円 | 51.8 | 13.0 |
| 2016 | 8,155億円 | 688億円 | 287億円 | 19,844億円 | 4,224億円 | 47.2 | 12.0 |
| 2015 | 7,731億円 | 633億円 | 252億円 | 19,738億円 | 3,983億円 | 41.5 | 10.0 |
| 2014 | 7,141億円 | — | 237億円 | 17,898億円 | 3,692億円 | 41.6 | 4.5 |
事業の状況（有価証券報告書より）
最新の有価証券報告書から、事業内容・リスク・経営方針・経営成績の概況を掲載します。各セクションをクリックして展開してください。
事業の内容
３【事業の内容】 当社グループは当社、子会社333社（うち連結子会社293社）、関連会社102社で構成され、資産活用型ビジネスの都市開発事業と戦略投資事業、人財活躍型ビジネスの管理運営事業と不動産流通事業の４つの事業セグメントで構成しております。各事業セグメントの位置づけは次のとおりであり、これらの事業セグメントは連結財務諸表の注記事項に記載のセグメントの区分と同一であります。 なお、当社は有価証券の取引等の規制に関する内閣府令第49条第２項に規定する特定上場会社等に該当しており、これにより、インサイダー取引規制の重要事実の軽微基準については連結ベースの数値に基づいて判断することとなります。 都市開発事業 東急不動産㈱等がオフィスビルや商業施設などの開発、賃貸、運営、売却業務及び、分譲住宅や賃貸住宅の開発、分譲、売却業務等を行っています。一部のオフィスビル等については㈱東急コミュニティーに、一部の商業施設については東急不動産SCマネジメント㈱に管理・運営を委託しております。 戦略投資事業 東急不動産㈱等が再生可能エネルギー発電施設や物流施設の開発、賃貸、運営、売却業務等を行っています。一部の再生可能エネルギー施設についてはリニューアブル・ジャパン㈱に管理を委託しております。 東急不動産キャピタル・マネジメント㈱が不動産私募ファンド等の組成・運用業務、東急不動産リート・マネジメント㈱が不動産投資信託の資産運用業務を行っています。 PT.Tokyu Land Indonesia及びTokyu Land US Corporation等が海外における不動産開発の投資等を行っています。 管理運営事業 ㈱東急コミュニティー等がマンション、ビル等の総合管理業務、改修工事業等を行っております。 東急不動産㈱等が会員制リゾートホテル等の販売を行い、主に東急リゾート㈱が販売代理を行っております。 また、東急不動産㈱等がホテル、ゴルフ場、スキー場等の経営を行い、東急リゾーツ＆ステイ㈱に運営を委託しております。さらに、東急不動産㈱がシニア住宅の開発を行い、㈱東急イーライフデザインが経営・運営を行っております。加えて、東急リゾーツ＆ステイ㈱がホテル、ゴルフ場等の運営受託事業、㈱イーウェル※１が企業福利厚生の受託事業を行っております。 ㈱石勝エクステリアが環境緑化事業及び造園事業を行っております。 不動産流通事業 東急リバブル㈱等が不動産の仲介、販売代理、買取再販事業等を行っております。 東急住宅リース㈱や㈱学生情報センター等が賃貸住宅や学生マンション等の管理・運営及び転貸業務等を行っております。 上記のほか、不動産流通事業ではその他の関係会社である東急㈱※２が販売するマンション、戸建住宅の販売代理業務を東急リバブル㈱が受託する等しております。 ※１ ㈱イーウェルは2025年４月より連結子会社から持分法適用関連会社へ移行しました。※２ 東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。 2025年３月末における主な事業の系統図は次のとおりであります。 ※１ ㈱イーウェルは2025年４月より連結子会社から持分法適用関連会社へ移行しました。 ※２ 東急㈱は連結子会社、持分法適用関連会社以外の関連当事者であります。
事業等のリスク
３【事業等のリスク】 当社グループの経営成績、財政状態等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には以下のようなものがあります。 なお、文中の将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において当社グループが判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。 （１）経営に重要な影響を及ぼすと想定されるリスク 当社グループでは、「リスク管理基本規程」において、グループ各社の経営目標の達成を阻害する事象として７つの個別リスク（投資リスク、財務資本リスク、人事労務リスク、法務コンプライアンスリスク、IT戦略リスク・デジタル戦略リスク、情報セキュリティリスク、危機管理対応）を定め、加えて、重要性の高いリスクとして気候変動リスクを重要リスクとして認識しております。 また「GROUP VISION 2030」において定めた６つのマテリアリティについて、機会及びリスクと、それに関連する重要リスクの特定を行いました。 マテリアリティ主な機会とリスク（○機会、●リスク）主な変動要因重要リスク多彩なライフスタイルをつくる○あらゆる生活シーンの融合●消費者ニーズとのミスマッチ・景気動向、不動産市況・競合企業動向・金融市場（金利、株価）・消費者動向投資リスク財務資本リスクウェルビーイングな街と暮らしをつくる○コミュニティ形成の重要性増大○防災・減災ニーズの高まり●都市間競争における劣後●資産の維持管理不足により価値低下サステナブルな環境をつくる○脱炭素・循環型社会への対応ニーズ 拡大●気候変動・災害激甚化●環境規制強化等によるコスト増・移行リスク：炭素税など法 規制の厳格化等・物理リスク：建物被害や気 温上昇による施設運営影響等気候変動リスクデジタル時代の価値をつくる○toC接点活用の重要性増大●既存事業のディスラプター出現・デジタル技術・企業等の動向IT戦略リスク・デジタル戦略リスク多様な人財が活きる組織風土をつくる○多様な人財によるイノベーション 創発●人材獲得市場における競争激化・人材の確保、育成・長時間労働人事労務リスク成長を加速するガバナンスをつくる○透明性向上によるステークホルダー との関係強化●法令違反、セキュリティ体制等不備 による損失、信用低下・サイバー攻撃・安全対策、BCPの不備・役職員の不正、法令違反・取締役会の実効性情報セキュリティリスク危機管理対応法務コンプライアンスリスク なお、これらのリスクが顕在化する可能性の程度や時期、顕在化した場合に当社グループの経営成績及び財務状況等に与える影響の定量的な内容については、合理的な予見が困難であるため記載しておりません。 各リスクについての考え方は以下のとおりとなります。 ①投資リスク 当社グループの事業の中で投資を伴う資産活用型の事業である都市開発事業セグメント、戦略投資事業セグメント等においては、国内外の景気動向や企業業績、個人消費動向、不動産市況、競合環境、政府や日本銀行の政策変更、東京都心を中心とした事業エリアの状況等の影響を受けやすい傾向があり、これらにより各事業における利益率の低下や収益性の悪化、保有資産の価値が下落する可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ経営企画部を主管部署とし、投資対象アセットごとのリスクファクターを定めた上でVaR値を算出、継続的なモニタリングを行うことでリスク量の管理を行っております。②財務資本リスク 当社グループでは不動産の開発資金等を自己資本及び、金融機関からの借入金や社債発行による資金調達等で対応しております。今後金利が上昇した場合や株価が著しく下落した場合には、経営成績及び財務状況等に対して大きな影響を与える可能性があります。 金融機関等からの資金調達については、金利変動による影響を軽減するため、有利子負債の大部分を長期による借入とし、さらに金融情勢を踏まえながら一部のプロジェクト融資以外については大部分の金利を固定化し、今後金利が上昇した場合の経営成績に与える影響を最小限に抑える取組を行っております。なお、当連結会計年度末の有利子負債における長期比率は95.3％、固定比率は92.4％（長期比率・固定比率ともにSPC借入を除く）です。また、当社のグループ財務部を主管部署とし、金融市場の動向分析及び金利上昇時の当社への影響の定量的なシミュレーションを行っております。 自己資本については、資本市場の動向分析を行うとともに、IR活動による株主・投資家との対話内容の取締役会等へのフィードバック等を実施しており、引き続き株価の適正化を図ってまいります。 ③気候変動リスク 当社グループでは1998年に定めた環境ビジョンに基づき、事業活動を通じて、継続的に環境課題への取組を推進しており、中でも気候変動については重要な課題であると認識しています。気候変動における移行リスクと物理リスクは、当社グループの事業への影響を及ぼす可能性があります。移行リスクとしては、炭素税など法規制の厳格化といった政策動向の変化、低炭素社会に対応できない企業に対する需要低下やレピュテーション悪化、物理リスクとしては、地球温暖化による降雪量減少によるスキー場運営事業への影響や、異常気象の激甚化による建物被害や工事期間の延長によるコスト増などが想定され、事業へ悪影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては、当社のグループサステナビリティ推進部を主管部署とし、事業部門と協働してグループ横断的に取り組んでいます。取組の内容についてはサステナビリティ委員会で審議・協議し、取締役会に報告しています。 当社は「TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）提言」に2019年より賛同し、その取組について議論する「TCFDコンソーシアム」にも参加しております。提言に基づいた、「ガバナンス」・「戦略」・「リスク管理」・「指標と目標」に分類した開示をしております。また2023年度には「脱炭素社会への移行計画」を策定しています。詳細は、２ サステナビリティに関する考え方及び取組 における（２）気候関連および自然関連課題への対応(TCFD提言およびTNFD提言への取組)を参照ください。 ④IT戦略リスク・デジタル戦略リスク 当社グループ及び社会を取り巻くIT環境は目覚ましく進化しており、技術革新や顧客需要の変化に対して当社グループが適切かつ迅速に対応できなかった場合には、将来的に当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループDX推進部を主管部署とし、新規技術の各事業への応用可能性等を検討しております。 ⑤人事労務リスク 当社グループでは多様な人財を強みの１つと認識しております。しかし、国内の少子高齢化に伴う労働力人口の減少、それを背景とした人材不足が、当社グループの成長を阻害する大きな要因となる可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ人事部を主管部署とし、長時間労働の削減や有給休暇の取得奨励はもちろん、テレワークや在宅勤務制度等、社員の多様な働き方に対応した施策で、従業員に選ばれる企業を目指しております。また、働き方や働く場所が多様化し、適正な労務マネジメントの重要性が高まっており、2023年度にグループ重点対策として以降、「適正な労務マネジメント（労働時間の適正な把握・管理）」を実施しております。関係する各社の制度や運用、啓発活動の状況を網羅的に調査、把握し、リスクマネジメント委員会への報告を行う予定です。 ⑥情報セキュリティリスク 当社グループでは、都市開発事業セグメントや管理運営事業セグメント、不動産流通事業セグメント等において多くのお客さまの個人情報を取り扱っております。サイバー攻撃や当社グループ従業員によって情報漏洩が発生した場合、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ総務部及びグループDX推進部を主管部署とし、セキュリティ対策の強化や、標的型攻撃メール訓練等の研修実施による社員のリテラシー向上施策等を行っております。⑦危機管理対応 国内外の地震、暴風雨、洪水その他の天災地変、テロ、事故、火災、疫病その他の人災等が発生した場合や、環境問題、不動産の瑕疵が判明した場合等には、保有資産の毀損や補償の義務履行等に関連して紛争が発生する等、当社グループの業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ総務部を主管部署とし、災害等発生時に必要となる安全対策やBCPの整備や、各種災害を想定した訓練の実施により、影響を最小限に抑えるべく取組を行っております。 ⑧法務コンプライアンスリスク 当社グループの社員や事業活動において、法令等に抵触する事態が発生した場合や、発生した損害に対する賠償金の支払い等が必要となる場合には、当社グループの社会的信用やブランドイメージの低下、当社グループの経営成績及び財務状況等に影響を及ぼす可能性があります。 当該リスクについては当社のグループ法務部を主管部署とし、コンプライアンスを実現するための活動計画（コンプライアンス・プログラム）の策定・推進など、グループ各社においてコンプライアンス体制を構築し、コンプライアンス経営の徹底に努めております。具体的には、東急不動産ホールディングスグループの全役員及び従業員の行動の規範となる「東急不動産ホールディングスグループ行動基準」を定めるとともに、その理解・実践のための具体的マニュアルとして、「東急不動産ホールディングスグループ コンプライアンスマニュアル」を策定し、定期的に研修などを行うことで、全役員及び従業員に対しコンプライアンスの周知・徹底を図っています。 （２）リスク管理体制 個別の重要リスクはリスクの種類に応じてリスクマネジメント委員会及びグループ経営会議が各々管理し、リスク全体の統括的な管理はリスクマネジメント委員会が行い取締役会へ報告いたします。 リスクマネジメント委員会では、グループ横断的に管理が必要と考えられるグループ重点対策リスクの管理と、グループ各社のリスク管理状況の把握、評価を行います。 グループ重点対策リスクには、主管部署を定めて、リスク管理のPDCAを徹底いたします。また、グループ各社のリスク管理状況をリスクマネジメント委員会において把握、評価することによりグループ全体のリスク管理体制を強化いたします。 また、内部監査を通じて管理体制および管理業務の十分性を確認するとともに、重大リスクに関する監査を優先度に応じて計画的に実施しています。緊急かつ重大な損失の危険に対しては、「緊急時対応基本規程」に基づいて情報伝達および意思決定を行い、被害を最小限にとどめる対応を行います。
事業方針・経営環境
１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】 当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、以下のとおりであります。 なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。 （１）私たちがめざす価値創造について 長期ビジョン「GROUP VISION 2030」のありたい姿で規定した「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」に向け、「個人」「社会」「環境」それぞれの未来の理想像を描き、それらを実現するための４つの取り組みテーマ「多彩なライフスタイルをつくる」、「ウェルビーイングな街と暮らしをつくる」、「サステナブルな環境をつくる」、「デジタル時代の価値をつくる」をマテリアリティとして定めています。 上記の４つの事業基盤に関するマテリアリティに加え、「多様な人財が活きる組織風土をつくる」、「成長を加速するガバナンスをつくる」の経営基盤に関するマテリアリティの２つを設定し、当社グループがめざす未来を実現するために、６つのマテリアリティに取り組んでまいります。 創業以来、常に新しい事業やサービスの開発に取り組んできたクリエイティブなカルチャーの創造と継承を土台とし、変化の時代においてもマーケットの拡大を見込むことができる社会的なテーマを捉えながら、当社グループならではのプレミアムな価値を創出することで、ありたい姿である「誰もが自分らしく、いきいきと輝ける未来の実現」を図って参ります。 （２）「中期経営計画2030」の位置づけについて 2022年５月に策定、公表した前中期経営計画は、2030年度までを対象とした長期経営方針における前半期の「再構築フェーズ」と位置付け、事業構造改革を推進したこと等により、計画値以上に大きな利益成長を遂げることができました。 2025年度から開始した「中期経営計画2030」は、長期経営方針後半期の「強靭化フェーズ」として、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築することで、効率性や耐久性の向上を進めながら、更なる利益成長を実現してまいります。 （３）前中期経営計画の振り返りについて ①事業ポートフォリオマネジメント 前中期経営計画期間では、㈱東急ハンズやフィットネス事業の譲渡、東急プラザ銀座や低採算のゴルフ場・スキー場の売却など、効率性や収益性が低い事業や資産の譲渡・売却を進めてまいりました。その一方で、今後一層注力していく、再生可能エネルギー事業では、リニューアブル・ジャパン㈱の株式を取得し、連結子会社と致しました。 ②財務目標の達成 前中期経営計画のROE目標や利益目標を含む、すべての財務目標を、２年前倒しの2023年度に達成し、2024年度も更なる改善や向上を実現することができました。 （４）「中期経営計画2030」の概要について①中期経営計画2030の骨子 長期経営方針で定めた「全社方針」「事業方針」および「経営基盤の強化」を深化させながら、社会的なニーズの変化・高まりからマーケットの拡大を見込むことができる「３つの重点テーマ」への取組を推進し、強固で独自性のある事業ポートフォリオの構築を図ります。 ②価値創造を支えるビジネスエコシステム 重点テーマの推進にあたり、当社グループの強みの源泉であるグループ各社の「幅広いお客さま・市場接点」と「独自の事業創出力」とが相乗効果を発揮する、特徴的なビジネスエコシステムを深化させていきます。 ③強固で独自性のある事業ポートフォリオ 事業間の相乗効果発揮により高い成長性を持ち、また、特性の異なるマーケットの捕捉や安定利益の拡大により市況変動への耐久性も備えた、強固で独自性のある事業ポートフォリオを構築いたします。 ④2030年度の目標指標 2030年度に、マテリアリティごとの目標の達成と合わせて、成長性・効率性指標としてROE10％、ROA５％、EPS170円前後、EPS平均成長率８%/年目標、利益目標として営業利益2,200億円以上、当期純利益1,200億円以上、財務健全性指標としてD/Eレシオ1.8倍以下、EBITDA有利子負債倍率8.0倍以下の達成をめざします。 また2030年度目標に向けた中間目標として、2027年度に、ROE9.5～10％、営業利益1,700億円、当期純利益920億円を達成してまいります。 ⑤中期経営計画における３つの重点テーマ 社会的ニーズの変化や高まりから、マーケットの拡大を見込むことができ、かつ、当社グループが強みを発揮できる、３つの重点テーマを推進し、高い成長率とリスク耐性の向上を実現してまいります。 ⑥企業価値向上に向けた取組 PBRを要素分解していき、中期経営計画における取組内容やKPIと紐づけて、それらの実施や改善を進めることで、PBRの向上に繋げてまいります。株主資本コストを上回るROEを継続的に達成していくとともに、PERについても、マーケット変動リスクへの耐久性の向上などにより株主資本コストの低減を図ってまいります。また、各事業の競争優位性の強化などを進め、期待成長率の向上に努めてまいります。 ⑦財務資本戦略の考え方 効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築してまいります。 成長投資により有利子負債を２兆円程度にまで拡大させる一方、自己資本を積上げ、D/Eレシオを1.8倍以下まで低減させます。また、インフレや金利上昇を上回る収益を確保し、効率性を高めてまいります。 本計画期間中の主なリスクである、建築費高騰、金利上昇に対して、グループの幅広い事業によるリスクヘッジや、他人資本の活用による省資金型事業、フィー収益の拡大などを引き続き取り組み、対応してまいります。 ⑧キャピタルアロケーション 2030年度末のD/Eレシオ1.8倍以下を前提として、ネット投資額は１兆円を計画しています。グロス投資額は3兆8,000億円、そのうち3兆5,000億円を資産活用型の都市開発および戦略投資事業に投下する計画です。資産活用型事業の期待リターン目線として、保有型事業ではNOI利回り5.0％前後、回転型事業ではIRR8.0％前後を目指します。なお、記載の投資額は2025年度～2030年度の６年累計の数値です。 ⑨事業ポートフォリオマネジメント 前中期経営計画の期間において、抜本的再構築が必要と位置付けた事業を中心に構造改革を進めた結果、現在の当社グループの事業ポートフォリオは、一定の競争優位性と成長性を備えた事業で構成されていると認識しています。 下図において右側に位置付ける事業は、特に競争優位性があると認識しておりますが、中央に位置する事業も競争優位性が高くないという訳ではなく、複合開発等による相乗効果発揮によって、競争優位を一層高める余地がある事業群だと考えております。 今後も継続的に事業ポートフォリオを点検し、競争優位性と成長性がともに失われた事業が生じた場合には、適切な対応をしてまいります。
経営者による分析
４【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】（１）経営成績等の状況の概要 当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。 ①財政状態及び経営成績の状況財政状態 資産の部は、リニューアブル・ジャパン㈱の新規連結や、販売用不動産への投資等の進捗等により、対前会計年度末2,292億円増加の3兆2,599億円となりました。負債の部は、有利子負債の増加等により対前会計年度末1,576億円増加の2兆4,164億円となり、また、純資産の部は、利益剰余金等の増加等により対前会計年度末716億円増加の8,435億円となりました。 経営成績 当連結会計年度の業績は、堅調な不動産売買市場を背景とした住宅分譲事業や売買仲介事業の好調、旺盛なインバウンド需要の取込みに伴うホテル事業の好調等により、売上高1兆1,503億円（対前期＋4.3％）、営業利益1,408億円（同＋17.1％）、経常利益1,292億円（同＋17.0％）、親会社株主に帰属する当期純利益776億円（＋13.2％）と、増収増益となり、売上高、営業利益、経常利益、親会社株主に帰属する当期純利益は、ホールディングス体制への移行前も含めて過去最高となりました。 （単位：億円） 前期当期比較売上高11,03011,503473営業利益1,2021,408205経常利益1,1041,292188親会社株主に帰属する当期純利益68577690 有利子負債15,90117,4781,577 ＜セグメント別業績＞売上高 （単位：億円） 営業利益 （単位：億円） 前期当期比較 前期当期比較合計11,03011,503473 合計1,2021,408205都市開発3,6543,488△166 都市開発532705174戦略投資1,0801,10828 戦略投資15152△100管理運営3,7153,658△56 管理運営22825022不動産流通2,8563,454599 不動産流通385508123全社・消去△274△20667 全社・消去△95△108△13 A.都市開発事業 売上高は3,488億円（対前期△4.5％）、営業利益は705億円（同＋32.7％）となりました。 売上高は、「オフィス・商業施設」では、「賃貸オフィス」で「Shibuya Sakura Stage」（東京都渋谷区）の通期稼働、「その他」で「Shibuya Sakura Stage」の一部持分の売却等による増収の一方、「住宅」では、「その他」で投資家向け売却等の減少等により減収となり、セグメント全体で減収となりました。 営業利益は、「Shibuya Sakura Stage」の売却益の計上及び分譲マンションの粗利益率の改善等により、セグメント全体で増益となりました。 賃貸オフィスは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に好調に推移しており、当期末の空室率（オフィス・商業施設）は0.3％と引き続き低水準を維持しております。また、分譲マンションの販売は、都心部を中心に引き続き底堅い需要により堅調に推移しております。当期の分譲マンションは、「ザ・タワー十条」（東京都北区）、「ブランズ千代田富士見」（東京都千代田区）等を新規竣工引渡物件として計上しました。なお、分譲マンションの次期売上予想に対する契約済み割合は76％（同＋２Ｐ）となっております。 （億円） 前期当期比較 通期予想（11月５日公表）対予想売上高3,6543,488△166 3,640△152 オフィス・商業施設1,7722,134361 2,191△57 賃貸オフィス56362057 6137 賃貸商業施設42147453 475△1 その他7891,040251 1,103△63 住宅1,8821,355△527 1,449△94 住宅分譲895848△47 8444 その他987507△480 605△98営業利益532705174 739△34 オフィス・商業施設337561224 54219 住宅194144△50 197△53※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値 賃貸オフィス・賃貸商業施設：空室率2022年３月期末2023年３月期末2024年３月期末2025年３月期末1.3％1.1％4.8％0.3％ 住宅分譲：分譲マンション （戸） 前期当期比較 通期予想（11月５日公表）対予想計上戸数1,2801,006△273 1,0051契約戸数1,0081,121113 －－期末完成在庫12718558 －－ B.戦略投資事業 売上高は1,108億円（対前期＋2.6％）、営業利益は52億円（同△65.9％）となりました。 「インフラ・インダストリー」では物流施設等の投資家向け売却等の減少により減収の一方、「海外事業」のインドネシアの分譲マンション計上戸数増等により増収となりましたが、北米における費用増加等により、セグメント全体では増収減益となりました。 再生可能エネルギー事業は、稼働施設が計画通り増加しております。全施設稼働後の総定格容量（持分換算前）は、2,527MW（対前期末＋699MW）の規模となります。 （億円） 前期当期比較 通期予想（11月５日公表）対予想売上高1,0801,10828 1,110△2 インフラ・インダストリー885850△35 864△14 投資運用9994△6 858 海外9516570 1614営業利益15152△100 2824 インフラ・インダストリー193151△42 1429 投資運用6862△5 566 海外△114△161△48 △1708※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値※インフラ・インダストリー：再生可能エネルギー発電施設・物流施設等※投資運用：REIT・ファンドの運用事業等 再生可能エネルギー発電施設 2022年３月期末2023年３月期末2024年３月期末2025年３月期末稼働施設数（件）666574196稼働済定格容量（MW）8821,0341,3421,955※稼働済定格容量は、持分換算前の容量を記載しております。※2024年３月期末までは、国内プロジェクトのみを記載しております。※2024年３月期末より、ルーフトップ（屋根上太陽光発電設備）を１事業として集計し、稼働済定格容量に含めております。※2025年３月期末の稼働施設数及び稼働済定格容量は、2025年１月16日付で当社の連結子会社となったリニューアブル・ジャパン㈱及びその子会社の稼働施設を含んでおります。 C.管理運営事業 売上高は3,658億円（対前期△1.5％）、営業利益は250億円（同＋9.6％）となりました。 売上高は、「管理」において「マンション管理」に含めていた戸建てリフォーム事業の譲渡等や、「ウェルネス」において「ヘルスケア」に含めていた㈱東急スポーツオアシス（注）の全株式譲渡に伴う連結除外等により、セグメント全体で減収となりました。 営業利益は、「管理」における「マンション管理」の工事の増加、「ビル管理」の大型案件の管理開始等や、「ウェルネス」における東急ステイを中心とした「ホテル」でのインバウンド需要の取込み等により、セグメント全体で増益となりました。 （億円） 前期当期比較 通期予想（11月５日公表）対予想売上高3,7153,658△56 3,62038 管理2,2602,191△69 2,18011 マンション管理1,2771,218△60 1,2126 ビル管理982974△9 9686 ウェルネス1,3251,3283 1,30028 ホテル546677131 65423 レジャー1741762 16115 ヘルスケア285136△149 136△0 その他32033919 349△10 環境緑化等1301399 140△1営業利益22825022 23911 管理11513016 12010 ウェルネス1101177 118△1 環境緑化等440 13※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値※ホテル ：ハーヴェストクラブ、東急ステイ、リゾートホテル等※レジャー ：ゴルフ場、スキー場等※ヘルスケア：シニア住宅、フィットネス施設（㈱東急スポーツオアシス（注）の全株式譲渡に伴い前連結会計年度末より当社の連結範囲から除外）等（注）㈱東急スポーツオアシスは、2025年４月１日付にて㈱ルネサンスに吸収合併されております。 期末管理物件数 2022年３月期末2023年３月期末2024年３月期末2025年３月期末2026年３月期末予想マンション(戸)831,603867,891845,241814,994845,723ビル等 (件)1,6261,6561,6441,6181,622 D.不動産流通事業 売上高は3,454億円（対前期＋21.0％）、営業利益は508億円（同＋31.8％）となりました。 「仲介」では、「売買仲介」は堅調な不動産流通市場を捉え、取扱件数、取扱高の増加により、「不動産販売」は大型案件の取込みおよび計上戸数の増加により増収となり、セグメント全体でも増収増益となりました。 （億円） 前期当期比較 通期予想（11月５日公表）対予想売上高2,8563,454599 3,260194 仲介1,8722,400528 2,202198 売買仲介85894688 92026 不動産販売9441,374429 1,181192 販売受託等698011 101△20 賃貸住宅サービス9841,05470 1,058△4営業利益385508123 46147 仲介33743496 39241 賃貸住宅サービス477024 692※各事業の営業利益は、連結処理前の参考値 売買仲介 前期当期比較 通期予想（11月５日公表）対予想取扱件数 (件)30,26532,9182,653 32,9117取扱高 (億円)20,80122,3121,510 22,679△367※リテール、ホールセールの合計値です。 賃貸住宅サービス期末管理戸数 （千戸） 2022年３月期末2023年３月期末2024年３月期末2025年３月期末2026年３月期末予想賃貸住宅117130138144153学生マンション等4852565556※学生マンション等の管理戸数の2026年３月期末予想は、2027年３月期初の計画値 ②キャッシュ・フローの状況 当連結会計年度末における現金及び現金同等物の残高は1,575億円となり、前期末と比較して888億円の減少となりました。 当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。（営業活動によるキャッシュ・フロー） 営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△987億円、受託販売預り金の減少△424億円、法人税等の支払△253億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,223億円、減価償却費515億円等により、474億円の資金増加となりました。（投資活動におけるキャッシュ・フロー） 投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入222億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△705億円、有価証券及び投資有価証券の取得△711億円等により、1,400億円の資金減少となりました。（財務活動によるキャッシュ・フロー） 財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△1,081億円、配当金の支払△245億円等の一方で、長期借入金の調達1,085億円等により、15億円の資金増加となりました。③生産、受注及び販売の実績 生産、受注及び販売の実績については、「① 財政状態及び経営成績の状況」における各セグメント業績に関連付けて示しております。 （２）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容 経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであり、実際の業績等はこれらの見通しとは異なることがあります。 ①重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定 連結財務諸表の作成に当たって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 （１）連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。 ②経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容A.財政状態及び経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容 当連結会計年度における我が国経済は、国内外の政策動向や金融資本市場の変動により不透明感が継続したものの、インバウンド需要の拡大や雇用・所得環境の改善等を受け、緩やかなインフレ傾向のもと、回復基調で推移いたしました。 このような状況のもと、当社グループは、長期経営方針における強靭化フェーズとして、2025年度から開始する新中期経営計画の策定を進めてまいりました。 当社グループが注力する広域渋谷圏では、「東急プラザ原宿「ハラカド」」の開業に続き、2025年2月に「代々木公園 BE STAGE」の一部供用を開始いたしました。2023年度以降に順次開業を迎えた大型４物件を中心に、エリアの面的連携、回遊性が向上しており、今後は、スタートアップ共創・体験型コンテンツ開発等のソフトとハードを融合させた取組の推進により、広域渋谷圏の更なる魅力づけと収益化の両立を図ってまいります。 当社の全社方針「環境経営」では、脱炭素社会・循環型社会・生物多様性の3つを重点課題とし、環境を起点とした事業機会の拡大を進めております。なかでも、再生可能エネルギー事業は、2014年の参入以来、ノウハウの蓄積と規模拡大、電源の多様化に注力し、安定的に収益に寄与しつつ当社グループの他事業における環境の付加価値創出に貢献する事業へと成長してまいりました。 国策としてGX推進や再生可能エネルギー電源比率の拡大への取組等が掲げられ、一層の市場規模拡大が見込まれる一方、新たなプレイヤーの参入により競争が激化するなど、市場の環境・構造が急速に変化しております。そのようななか、本事業を当社グループの新たな柱として、持続的な成長を図るため、M＆Aや外部パートナーとの連携等を通じたバリューチェーンの構築を推し進めるとともに、Non-FIT案件を含めた開発の加速と電力小売顧客基盤の強化によるFITに頼らない電力供給モデルの構築に取り組んでまいりました。 財務資本戦略としては、効率性と成長性の双方を意識した投資と事業推進、そして、期間利益の積み上げによる財務体質の改善を図ることで、サステナブルな成長基盤を構築し、ROE向上およびEPS成長、ひいては株主価値・企業価値向上を目指します。 セグメントごとの経営成績の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。 ・都市開発事業セグメント オフィス・商業施設事業では大型案件の着実な推進による安定利益の獲得に加え、広域渋谷圏のエリア価値向上及び新たな収益機会の獲得に向け、コンテンツ事業やスタートアップ企業との連携強化による価値創造に取り組んでまいります。 オフィスマーケットは、当社が数多く保有する渋谷エリアを中心に堅調に推移しております。2025年３月期末の当社施設の空室率（オフィスビル・商業施設）は、0.3％と引き続き低水準を維持しております。 商業施設の売上は、郊外施設は新型コロナウイルス感染拡大前のレベルを超えて安定して推移しており、都心施設もインバウンド消費等で新型コロナウイルス感染拡大前の水準に回復をしております。広域渋谷圏における文化創造・発信拠点の核となる商業施設として、2024年４月に「東急プラザ原宿「ハラカド」」が開業したことに加え、新たな価値提供に向けた既存施設のリニューアルの実施、EC市場拡大継続など消費行動の変化に対応したリーシング活動などを進めてまいります。 分譲マンションマーケットは、住宅ローン金利動向には注視が必要ですが、実需層を中心に、当社グループのマンション販売は堅調に推移しており、2026年３月期の期初時点での分譲マンションの通期売上予想に対する契約済割合は76％となっております。「BRANZ」のブランドで首都圏や関西圏を中心に分譲マンション事業を行っており、高付加価値の再開発物件に重点を置いた事業の強化や、持続可能で心地よい暮らしと環境貢献実現のために新たな発想や仕組みを取り入れた「環境先進マンション」の開発に注力しております。建築工事費は、資材価格の高騰や慢性的な人工不足により上昇傾向にありますが、引き続き状況を注視しながら、コストコントロールを図ってまいります。 ・戦略投資事業セグメント 当社グループが、近年事業規模を拡大させてきた再生可能エネルギー事業は、FIT制度に基づく発電施設においては売電単価が固定されており、安定的に収益に寄与する事業です。「ReENE」のブランド名で太陽光発電所、風力発電所などの開発に注力しており、稼働案件も着実に増加しております。外部環境としては、政府が2040年度の電源構成において、再生可能エネルギーの割合を４～５割程度に増加させる方針に加え、2050年までに温室効果ガスの排出を０にする2050年カーボンニュートラルを掲げるなど、今後も市場が拡大していくと見込まれます。 再生可能エネルギー電力の重要性の高まりや大規模発電施設の適地の減少等により、案件の取得環境は過熱しておりますが、陸上風力発電施設・太陽発電施設を中心とした発電施設への投資の継続と、蓄電池への投資の拡大を進めてまいります。また、発電施設の開発・売電に留まらず、O＆M※１や電力小売りを含むノンアセット事業の拡大を図り、再生可能エネルギー事業のバリューチェーンを構築してまいります。 インダストリー事業における物流施設は、EC市場の成長により引き続き需要拡大が見込める環境であり、再生可能エネルギーの活用やCASBEE認証取得等の環境配慮型施設など、当社グループならではの付加価値を創出し、他社との差別化を図りながら、今後も事業の拡大を進めてまいります。また、データセンター等の新たなアセットの拡大にも取り組んでまいります。 海外事業における米国事業では、大型開発などで築いた信用力や現地社員のローカルネットワークによる情報力を活かして事業モデルを多様化し、市況の変化に柔軟に対応してまいります。アジア事業では自社開発アセットによる賃貸事業で安定利益を上げつつ、優良パートナーとの関係が構築されている国において、成長事業への投資を進めてまいります。 ・管理運営事業セグメント 管理事業における事業環境は、インフレ下での資材・労務費の継続的な上昇、労働力確保難などを課題として認識しております。重点課題としては、ストック拡大に頼った利益成長ではなく、「量」から「質」への転換及び質の向上により、生産性・収益性の改善及び事業ドメインの拡大を図ってまいります。 ウェルネス事業については、2025年３月の東急ステイのRevPARが15,954円と好調に推移し、大幅に収益が改善しました。また、ヘルスケア事業では、㈱チャーム・ケア・コーポレーションとの業務提携契約を締結する等、事業価値および効率性の向上に向けた取組を継続して図っております。 ・不動産流通事業セグメント 仲介事業におけるリテール部門では、事業環境が堅調に推移（平均取引価格の上昇継続、取引件数の増加基調）する中、新規出店の継続、顧客戦略の推進等により取引件数を拡大することが出来ました。ホールセール部門においては、大型取引の成約、事業法人の資産売却ニーズを捉えた買取再販業の拡大により増収となりました。重点課題としては、事業間・組織間での連携を強化し、情報の最有効活用を進めること、またDX活用によるお客様への最適なサービスの提供、営業活動の効率化等を図ってまいります。 ※１ 発電所管理業務（Operation ＆ Maintenance の略） B.キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報 当連結会計年度におけるセグメントごとの資産額並びに有形固定資産及び無形固定資産の増加額の内訳は以下のとおりです。 （単位：百万円） 都市開発戦略投資管理運営不動産流通調整額連結財務諸表計上額セグメント資産1,713,812906,689452,556282,731△95,8633,259,928有形固定資産及び無形固定資産の増加額27,65531,07025,3495,95961290,649 当社グループの主要な資金需要は、都市開発事業セグメントにおけるオフィスビルや商業施設、分譲マンションや賃貸住宅等の取得・開発資金、戦略投資事業セグメントにおける再生可能エネルギー発電施設、物流施設等の取得・開発資金、海外事業への出資、管理運営事業セグメントのウェルネス事業におけるホテル・リゾート施設等の取得・開発資金等であります。これらの資金需要につきましては、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入や社債発行による資金調達等にて対応していくこととしております。また、手許の運転資金につきましては、当社及び一部の連結子会社においてCMS（キャッシュ・マネジメント・システム）を導入することにより、各社における余剰資金を当社へ集中し、一元管理を行うことで、資金効率の向上を図っております。 当連結会計年度においては、営業活動によるキャッシュ・フローは、棚卸資産の増加△987億円、受託販売預り金の減少△424億円、法人税等の支払△253億円等による資金減少の一方、税金等調整前当期純利益1,223億円、減価償却費515億円等により、474億円の資金増加となりました。投資活動によるキャッシュ・フローは、有価証券及び投資有価証券の売却及び償還による収入222億円等の資金増加の一方、固定資産の取得△705億円、有価証券及び投資有価証券の取得△711億円等により、1,400億円の資金減少となりました。財務活動によるキャッシュ・フローは、長期借入金の返済△1,081億円、配当金の支払△245億円等の一方で、長期借入金の調達1,085億円等により、15億円の資金増加となり、現金及び現金同等物の残高は1,575億円となりました。 翌連結会計年度においても、オフィスビルや賃貸住宅、物流施設や再生可能エネルギー発電施設等への投資が計画されておりますが、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、借入金の調達等の財務活動によるキャッシュ・フローで対応していく予定です。 当社グループの当連結会計年度におけるキャッシュ・フローの実績及び、翌連結会計年度における予想は以下のとおりです。 （単位：億円） 2025年３月期2026年３月期（予想）営業活動によるキャッシュ・フロー4741,461投資活動によるキャッシュ・フロー△1,400△1,895財務活動によるキャッシュ・フロー15830（注）2026年３月期（予想）の棚卸資産への投資は、投資活動によるキャッシュ・フローに含みます。
役員の状況
（２）【役員の状況】①役員一覧A.2025年６月25日（有価証券報告書提出日）現在の当社の役員の状況は、以下のとおりです。 男性13名 女性3名 （役員のうち女性の比率18.8％）役職名氏名生年月日略歴任期所有株式数（株）取締役会長金指 潔1945年８月２日生1968年４月東急不動産株式会社 入社1998年６月同社 取締役2000年６月同社 常務取締役2002年４月同社 専務取締役2008年４月同社 代表取締役社長2013年10月当社 代表取締役社長2014年４月当社 代表取締役社長 社長執行役員2014年４月東急不動産株式会社 代表取締役会長2015年４月当社 代表取締役会長2015年６月2020年４月東急不動産株式会社 取締役会長当社 取締役会長（現） (注３)114,746取締役社長(代表取締役)社長執行役員西川 弘典1958年11月12日生1982年４月東急不動産株式会社 入社2013年10月当社 執行役員2014年４月東急不動産株式会社 取締役2015年４月当社 執行役員2016年４月当社 専務執行役員2016年６月当社 取締役 専務執行役員2017年４月当社 取締役 執行役員2017年４月2020年４月2021年４月東急不動産株式会社 代表取締役当社 代表取締役社長 社長執行役員（現）東急不動産株式会社 取締役会長（現） (注３)55,775取締役(代表取締役)執行役員星野 浩明1965年９月28日生1989年４月東急不動産株式会社 入社2018年４月2020年４月当社 執行役員東急不動産株式会社 取締役2022年６月2023年４月当社 取締役 執行役員東急不動産株式会社 代表取締役社長（現）2025年４月当社 代表取締役 執行役員（現） (注３)15,900取締役執行役員木村 昌平1961年６月５日生1984年４月東急不動産株式会社 入社2013年10月当社 執行役員2014年４月東急不動産株式会社 取締役2019年６月当社 取締役 執行役員（現）2022年４月株式会社東急コミュニティー 代表取締役社長（現） (注３)31,300取締役執行役員宇杉 真一郎1968年３月18日生1991年４月東急不動産株式会社 入社2022年４月当社 執行役員2023年４月東急不動産株式会社 取締役（現）2023年６月当社 取締役 執行役員（現） (注３)13,400取締役野本 弘文1947年９月27日生1971年４月東京急行電鉄株式会社 入社2007年６月同社 取締役2008年１月同社 常務取締役2008年６月同社 専務取締役2010年６月同社 代表取締役 専務取締役2011年４月同社 代表取締役社長2011年６月東急不動産株式会社 取締役2013年10月当社 取締役（現）2018年４月2019年９月東京急行電鉄株式会社 代表取締役会長東急株式会社 代表取締役会長（現） (注３)39,924取締役太田 陽一1960年９月９日生1983年４月東急不動産株式会社 入社2014年４月東急リバブル株式会社 取締役2018年４月当社 執行役員2019年４月2020年６月東急リバブル株式会社 代表取締役社長当社 取締役 執行役員2025年４月2025年４月2025年４月当社 取締役（現）東急リバブル株式会社 取締役会長（現）株式会社学生情報センター 取締役会長（現） (注３)32,881 役職名氏名生年月日略歴任期所有株式数（株）取締役（社外）貝阿彌 誠1951年10月５日生1978年４月裁判官任官2000年４月東京地方裁判所部総括判事2007年７月法務省大臣官房訟務総括審議官2012年11月東京高等裁判所部総括判事2014年７月東京家庭裁判所所長2015年６月東京地方裁判所所長2017年２月弁護士登録2017年６月 富士フイルムホールディングス株式会社 社外取締役2018年６月セーレン株式会社 社外監査役（現）2018年６月当社 取締役（現）2018年９月2020年６月大手町法律事務所 所属（現）日本郵政株式会社 社外取締役（現） (注３)8,100取締役（社外）三浦 惺1944年４月３日生1967年４月日本電信電話公社 入社2002年６月東日本電信電話株式会社 代表取締役社長2007年６月日本電信電話株式会社 代表取締役社長2012年６月同社 取締役会長2016年６月株式会社広島銀行 社外取締役2017年７月日本生命保険相互会社 社外取締役（現）2020年10月 2021年６月株式会社ひろぎんホールディングス 社外取締役（監査等委員）当社 取締役（現） (注３)10,300取締役（社外）星野 次彦1959年11月６日生1983年４月大蔵省（現 財務省）入省2000年６月外務省在英国日本国大使館参事官2011年７月財務省大臣官房審議官2015年７月国税庁次長2016年６月財務省主税局長2019年７月国税庁長官2020年12月TMI総合法律事務所 顧問（現）2021年６月当社 取締役（現）2021年６月 2023年６月一般社団法人日本損害保険協会 理事(副会長) （現）株式会社アイシン 社外取締役（現） (注３)3,000取締役（社外）定塚 由美子1962年３月19日生1984年４月労働省（現 厚生労働省）入省2014年５月内閣官房内閣人事局内閣審議官2016年６月厚生労働省社会・援護局長2018年７月厚生労働省大臣官房長2019年７月2021年６月厚生労働省人材開発統括官当社 取締役（現）2021年６月2023年６月清水建設株式会社 社外取締役（現）公益財団法人21世紀職業財団 代表理事（会長）(現)2025年６月双日株式会社 社外取締役（現） (注３)2,100取締役（社外）宇野 晶子1960年10月14日生1983年４月株式会社資生堂 入社2016年１月資生堂ジャパン株式会社 お客さまセンター長2019年１月株式会社資生堂 秘書・渉外部 部付部長2019年３月同社 常勤監査役2022年６月2024年６月北陸電力株式会社 社外取締役（現）当社 取締役（現） 2024年８月株式会社オオバ 社外取締役（現）2025年６月株式会社かんぽ生命保険 社外取締役（現） (注３)700常勤監査役兼松 将興1964年４月５日生1988年４月東急不動産株式会社 入社2014年４月当社 執行役員2023年４月東急不動産株式会社 常勤監査役（現）2023年４月株式会社東急コミュニティー 監査役（現）2023年６月2024年４月当社 常勤監査役（現）株式会社学生情報センター 監査役（現） (注４)16,400 役職名氏名生年月日略歴任期所有株式数（株）常勤監査役保科 明子（榎戸 明子）1965年10月９日生1989年４月 東急不動産株式会社 入社2021年４月 同社 取締役2022年４月 当社 執行役員2024年４月 東急不動産株式会社 常勤監査役（現）2024年４月 東急リバブル株式会社 監査役（現）2024年４月 東急住宅リース株式会社 監査役（現）2024年６月 当社 常勤監査役（現)(注４)13,320監査役（社外）武智 克典1971年１月11日生2000年４月法務省民事局付検事2003年８月東京地方裁判所判事補2003年10月弁護士登録2003年10月アンダーソン・毛利・友常法律事務所 入所2006年１月アンダーソン・毛利・友常法律事務所 パートナー2006年11月片岡総合法律事務所 パートナー2011年７月武智総合法律事務所 開設（現）2013年６月DIC株式会社 社外監査役2017年６月当社 監査役（現） (注４)2,500監査役（社外）仲澤 孝宏1958年５月30日生1981年10月プライス ウォーターハウス公認会計士共同事務所 入所1983年６月青山監査法人 入所1985年３月公認会計士登録2001年７月中央青山監査法人 代表社員2006年９月あらた監査法人（現 PwC Japan有限責任監査法人）代表社員2020年３月2021年６月花王株式会社 社外監査役当社 監査役（現） (注４)1,800計362,146 （注）１．貝阿彌誠、三浦惺、星野次彦、定塚由美子及び宇野晶子は、社外取締役であります。２．武智克典及び仲澤孝宏は社外監査役であります。３．2024年６月26日開催の定時株主総会の終結の時から１年間であります。４．2021年６月25日開催の定時株主総会の終結の時から４年間であります。５．当社は、2024年６月26日開催の定時株主総会において、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第３項に定める補欠監査役１名を選任いたしました。補欠監査役の選任の効力は、2024年６月26日開催の定時株主総会の終結の時から2025年３月期に係る定時株主総会の開始の時までとなります。補欠監査役が監査役に就任した場合の任期は、退任した監査役の任期が満了する時までとなります。補欠監査役の略歴は、以下のとおりであります。なお、同氏は会社法第２条第16号に定める社外監査役の要件を満たしております。 氏名生年月日略歴所有株式数（株）長尾 亮1957年５月４日生1986年12月1986年12月2004年７月2005年４月2011年４月2012年４月2018年６月2020年４月2025年１月弁護士登録成富総合法律事務所 入所丸の内南法律事務所 開設、パートナー第一東京弁護士会 副会長日本弁護士会連合会 監事日本知的財産仲裁センター 監事当社 補欠監査役（現）日本弁護士連合会常務理事丸の内南法律事務所 代表（現）- ６．当社では、経営環境の変化に迅速に対応するとともに経営責任及び執行責任の明確化を図るため、執行役員制度を導入しております。執行役員は17名で、上記「役員の状況」に記載の４名の他、次のとおりであります。 吉野 一樹 学生情報センター担当（株式会社学生情報センター 代表取締役社長） 橋本 茂 東急住宅リース担当（東急住宅リース株式会社 代表取締役社長） 小林 俊一 東急リバブル担当（東急リバブル株式会社 代表取締役社長） 池内 敬 ＴＦＨＤエネルギー担当（ＴＦＨＤエネルギー株式会社 代表取締役社長）、 グループ海外企画部担当 田中 辰明 東急不動産 住宅事業ユニット担当 丹下 慎也 東急不動産 ウェルネス事業ユニット担当 西田 恵介 東急不動産 インフラ・インダストリー事業ユニット担当 池田 秀竜 一般管理、グループソリューション推進部管掌 野間 秀一 グループソリューション推進部担当 山根 英嗣 グループ経営企画部、グループ財務部、広域渋谷圏戦略推進室担当 鈴木 盛生 グループ総務部、グループ法務部、グループ人事部担当 中野 由美 グループサステナビリティ推進部、コーポレートコミュニケーション部担当、 コーポレートコミュニケーション部統括部長 泰道 周作 グループCX・イノベーション推進部、グループDX推進部担当 B.2025年６月26日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「取締役13名選任について」及び「監 査役４名選任について」を提案しており、当該議案が承認可決されると、当社の役員の状況は、以下のと おりとなる予定です。なお、当該定時株主総会の直後に開催が予定されている取締役会の決議事項の内容 （役職等）も含めて記載しております。男性12名 女性5名 （役員のうち女性の比率29.4％）役職名氏名生年月日略歴任期所有株式数（株）取締役会長金指 潔1945年８月２日生1968年４月東急不動産株式会社 入社1998年６月同社 取締役2000年６月同社 常務取締役2002年４月同社 専務取締役2008年４月同社 代表取締役社長2013年10月当社 代表取締役社長2014年４月当社 代表取締役社長 社長執行役員2014年４月東急不動産株式会社 代表取締役会長2015年４月当社 代表取締役会長2015年６月2020年４月東急不動産株式会社 取締役会長当社 取締役会長（現） (注３)114,746取締役社長(代表取締役)社長執行役員西川 弘典1958年11月12日生1982年４月東急不動産株式会社 入社2013年10月当社 執行役員2014年４月東急不動産株式会社 取締役2015年４月当社 執行役員2016年４月当社 専務執行役員2016年６月当社 取締役 専務執行役員2017年４月当社 取締役 執行役員2017年４月2020年４月2021年４月東急不動産株式会社 代表取締役当社 代表取締役社長 社長執行役員（現）東急不動産株式会社 取締役会長（現） (注３)55,775取締役(代表取締役)執行役員星野 浩明1965年９月28日生1989年４月東急不動産株式会社 入社2018年４月2020年４月当社 執行役員東急不動産株式会社 取締役2022年６月2023年４月当社 取締役 執行役員東急不動産株式会社 代表取締役社長（現）2025年４月当社 代表取締役 執行役員（現） (注３)15,900取締役執行役員木村 昌平1961年６月５日生1984年４月東急不動産株式会社 入社2013年10月当社 執行役員2014年４月東急不動産株式会社 取締役2019年６月当社 取締役 執行役員（現）2022年４月株式会社東急コミュニティー 代表取締役社長（現） (注３)31,300取締役執行役員小林 俊一1964年７月18日生1988年４月東急リバブル株式会社 入社2019年４月同社 取締役2025年４月同社 代表取締役社長（現）2025年４月当社 執行役員2025年６月当社 取締役 執行役員（現） (注３)27,159取締役執行役員池内 敬1965年２月15日生1989年４月東急不動産株式会社 入社2019年４月当社 執行役員2020年４月東急不動産株式会社 取締役（現）2022年４月当社 執行役員2025年４月ＴＦＨＤエネルギー株式会社 代表取締役社長（現）2025年６月当社 取締役 執行役員（現） (注３)12,500取締役執行役員池田 秀竜1968年10月22日生1992年４月東急不動産株式会社 入社2025年４月同社 取締役（現）2025年４月当社 執行役員2025年６月当社 取締役 執行役員（現） (注３)- 役職名氏名生年月日略歴任期所有株式数（株）取締役（社外）貝阿彌 誠1951年10月５日生1978年４月裁判官任官2000年４月東京地方裁判所部総括判事2007年７月法務省大臣官房訟務総括審議官2012年11月東京高等裁判所部総括判事2014年７月東京家庭裁判所所長2015年６月東京地方裁判所所長2017年２月弁護士登録2017年６月 富士フイルムホールディングス株式会社 社外取締役2018年６月セーレン株式会社 社外監査役（現）2018年６月当社 取締役（現）2018年９月2020年６月大手町法律事務所 所属（現）日本郵政株式会社 社外取締役（現） (注３)8,100取締役（社外）三浦 惺1944年４月３日生1967年４月日本電信電話公社 入社2002年６月東日本電信電話株式会社 代表取締役社長2007年６月日本電信電話株式会社 代表取締役社長2012年６月同社 取締役会長2016年６月株式会社広島銀行 社外取締役2017年７月日本生命保険相互会社 社外取締役（現）2020年10月 2021年６月株式会社ひろぎんホールディングス 社外取締役（監査等委員）当社 取締役（現） (注３)10,300取締役（社外）星野 次彦1959年11月６日生1983年４月大蔵省（現 財務省）入省2000年６月外務省在英国日本国大使館参事官2011年７月財務省大臣官房審議官2015年７月国税庁次長2016年６月財務省主税局長2019年７月国税庁長官2020年12月TMI総合法律事務所 顧問（現）2021年６月当社 取締役（現）2021年６月 2023年６月一般社団法人日本損害保険協会 理事(副会長) （現）株式会社アイシン 社外取締役（現） (注３)3,000取締役（社外）定塚 由美子1962年３月19日生1984年４月労働省（現 厚生労働省）入省2014年５月内閣官房内閣人事局内閣審議官2016年６月厚生労働省社会・援護局長2018年７月厚生労働省大臣官房長2019年７月2021年６月厚生労働省人材開発統括官当社 取締役（現）2021年６月2023年６月清水建設株式会社 社外取締役（現）公益財団法人21世紀職業財団 代表理事（会長）(現)2025年６月双日株式会社 社外取締役（現） (注３)2,100取締役（社外）宇野 晶子1960年10月14日生1983年４月株式会社資生堂 入社2016年１月資生堂ジャパン株式会社 お客さまセンター長2019年１月株式会社資生堂 秘書・渉外部 部付部長2019年３月同社 常勤監査役2022年６月2024年６月2024年８月北陸電力株式会社 社外取締役当社 取締役（現）株式会社オオバ 社外取締役（現）2025年６月株式会社かんぽ生命保険 社外取締役（現） (注３)700取締役（社外）中出 和美（前田 和美）1965年９月22日生1998年５月日本ハイアット株式会社 入社2016年８月同社 人事・総務担当 リージョナルヴァイスプレジデント2018年４月同社 取締役2023年６月タカラスタンダード株式会社 社外取締役（現）2024年６月2025年６月東急不動産株式会社 社外取締役当社 取締役（現） (注３)700 役職名氏名生年月日略歴任期所有株式数（株）常勤監査役兼松 将興1964年４月５日生1988年４月東急不動産株式会社 入社2014年４月当社 執行役員2023年４月東急不動産株式会社 常勤監査役（現）2023年４月株式会社東急コミュニティー 監査役（現）2023年６月2024年４月当社 常勤監査役（現）株式会社学生情報センター 監査役（現） (注４)16,400常勤監査役保科 明子（榎戸 明子）1965年10月９日生1989年４月 東急不動産株式会社 入社2021年４月 同社 取締役2022年４月 当社 執行役員2024年４月 東急不動産株式会社 常勤監査役（現）2024年４月 東急リバブル株式会社 監査役（現）2024年４月 東急住宅リース株式会社 監査役（現）2024年６月 当社 常勤監査役（現)(注４)13,320監査役（社外）仲澤 孝宏1958年５月30日生1981年10月プライス ウォーターハウス公認会計士共同事務所 入所1983年６月青山監査法人 入所1985年３月公認会計士登録2001年７月中央青山監査法人 代表社員2006年９月あらた監査法人（現 PwC Japan有限責任監査法人）代表社員2020年３月2021年６月花王株式会社 社外監査役当社 監査役（現） (注４)1,800監査役（社外）吉田 佳子1960年４月６日生1987年４月弁護士登録1996年８月日本オラクル株式会社 入社2007年６月ジョンソン・エンド・ジョンソン株式会社 入社2012年７月 新日鉄ソリューションズ株式会社（現 日鉄ソリューションズ株式会社）入社同社 法務・知的財産部長2015年４月同社 執行役員 法務・知的財産部長2019年４月同社 上席執行役員 法務・知的財産部長、人事本部副本部長（働き方改革担当）2024年４月2025年４月同社 フェロー同社 顧問(現）2025年６月当社 監査役（現） (注４)-計313,800 （注）１．貝阿彌誠、三浦惺、星野次彦、定塚由美子、宇野晶子及び中出和美（前田和美）は、社外取締役であり ます。２．仲澤孝宏及び吉田佳子は社外監査役であります。３．2025年６月26日開催の定時株主総会の終結の時から１年間であります。４．2025年６月26日開催の定時株主総会の終結の時から４年間であります。５．当社は、2025年６月26日開催の定時株主総会において、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第３項に定める補欠監査役１名の選任を提案しており、当該議案が承認されると、補欠監査役の選任の効力は、2025年６月26日開催の定時株主総会の終結の時から2026年３月期に係る定時株主総会の開始の時までとなります。補欠監査役が監査役に就任した場合の任期は、退任した監査役の任期が満了する時までとなります。補欠監査役の略歴は、以下のとおりであります。なお、同氏は会社法第２条第16号に定める社外監査役の要件を満たしております。氏名生年月日略歴所有株式数（株）長尾 亮1957年５月４日生1986年12月1986年12月2004年７月2005年４月2011年４月2012年４月2018年６月2020年４月2025年１月弁護士登録成富総合法律事務所 入所丸の内南法律事務所 開設、パートナー第一東京弁護士会 副会長日本弁護士会連合会 監事日本知的財産仲裁センター 監事当社 補欠監査役（現）日本弁護士連合会常務理事丸の内南法律事務所 代表（現）- ６．当社では、経営環境の変化に迅速に対応するとともに経営責任及び執行責任の明確化を図るため、執行 役員制度を導入しております。執行役員は17名で、上記「役員の状況」に記載の６名の他、次のとおり であります。 吉野 一樹 学生情報センター担当（株式会社学生情報センター 代表取締役社長） 橋本 茂 東急住宅リース担当（東急住宅リース株式会社 代表取締役社長） 田中 辰明 東急不動産 住宅事業ユニット担当 宇杉 真一郎 東急不動産 都市事業ユニット担当 丹下 慎也 東急不動産 ウェルネス事業ユニット担当 西田 恵介 東急不動産 インフラ・インダストリー事業ユニット担当 野間 秀一 グループソリューション推進部担当 山根 英嗣 グループ経営企画部、グループ財務部、広域渋谷圏戦略推進室担当 鈴木 盛生 グループ総務部、グループ法務部、グループ人事部担当 中野 由美 グループサステナビリティ推進部、コーポレートコミュニケーション部担当、 コーポレートコミュニケーション部統括部長 泰道 周作 グループCX・イノベーション推進部、グループDX推進部担当 ②社外役員の状況A.社外取締役及び社外監査役の当社との関係及び選任状況１）2025年６月25日（有価証券報告書提出日）現在の社外取締役及び社外監査役の当社との関係及び選任状況 は、以下のとおりです。 当社の社外取締役は５名、社外監査役は２名であります。 社外取締役及び社外監査役による当社株式の保有については、①役員一覧A.の「所有株式数」欄に記載 のとおりであります。役職名氏名兼務する主な他の会社名及び役職当社との関係及び選任状況取締役貝阿彌 誠セーレン株式会社 社外監査役日本郵政株式会社 社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、セーレン株式会社の社外監査役及び日本郵政株式会社の社外取締役を兼務しております。当社と両社との間には、特別の関係はありません。取締役三浦 惺日本生命保険相互会社社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、日本生命保険相互会社の社外取締役を兼務しております。当社と同社との間には、特別の関係はありません。取締役星野 次彦一般社団法人日本損害保険協会 理事(副会長)株式会社アイシン 社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、一般社団法人日本損害保険協会の理事(副会長)及び株式会社アイシンの社外取締役を兼務しております。当社と同社団法人及び同社との間には、特別の関係はありません。取締役定塚 由美子清水建設株式会社 社外取締役公益財団法人21世紀職業財団 代表理事（会長）双日株式会社 社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、清水建設株式会社の社外取締役、公益財団法人21世紀職業財団の代表理事（会長）及び双日株式会社の社外取締役を兼務しております。当社と両社及び同財団法人との間には、特別の関係はありません。取締役宇野 晶子北陸電力株式会社 社外取締役株式会社オオバ 社外取締役株式会社かんぽ生命保険 社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、北陸電力株式会社、株式会社オオバ及び株式会社かんぽ生命保険の社外取締役を兼務しております。当社と各社との間には、特別の関係はありません。監査役武智 克典武智総合法律事務所 代表 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外監査役として、主に客観的な立場による経営監視等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、武智総合法律事務所の代表を兼務しております。当社と同事務所との間には、特別の関係はありません。監査役仲澤 孝宏公認会計士 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外監査役として、主に客観的な立場による経営監視等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、公認会計士を兼務しております。当社と公認会計士としての同氏との間には、特別の関係はありません。 ２）2025年６月26日開催予定の定時株主総会の議案（決議事項）として「取締役13名選任について」及び「監 査役４名選任について」を提案しており、当該議案が承認可決された場合の、社外取締役及び社外監査役 の当社との関係及び選任状況は、以下のとおりです。 当社の社外取締役は６名、社外監査役は２名であります。 社外取締役及び社外監査役による当社株式の保有については、①役員一覧B.の「所有株式数」欄に記載 のとおりであります。役職名氏名兼務する主な他の会社名及び役職当社との関係及び選任状況取締役貝阿彌 誠セーレン株式会社 社外監査役日本郵政株式会社 社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、セーレン株式会社の社外監査役及び日本郵政株式会社の社外取締役を兼務しております。当社と両社との間には、特別の関係はありません。取締役三浦 惺日本生命保険相互会社社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、日本生命保険相互会社の社外取締役を兼務しております。当社と同社との間には、特別の関係はありません。取締役星野 次彦一般社団法人日本損害保険協会 理事(副会長)株式会社アイシン 社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、一般社団法人日本損害保険協会の理事(副会長)及び株式会社アイシンの社外取締役を兼務しております。当社と同社団法人及び同社との間には、特別の関係はありません。取締役定塚 由美子清水建設株式会社 社外取締役公益財団法人21世紀職業財団 代表理事（会長）双日株式会社 社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、清水建設株式会社の社外取締役、公益財団法人21世紀職業財団の代表理事（会長）及び双日株式会社の社外取締役を兼務しております。当社と両社及び同財団法人との間には、特別の関係はありません。取締役宇野 晶子株式会社オオバ 社外取締役株式会社かんぽ生命保険 社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、株式会社オオバ及び株式会社かんぽ生命保険の社外取締役を兼務しております。当社と両社との間には、特別の関係はありません。取締役中出 和美（前田 和美）タカラスタンダード株式会社 社外取締役 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外取締役として、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、タカラスタンダード株式会社の社外取締役を兼務しております。当社と同社との間には、特別の関係はありません。監査役仲澤 孝宏公認会計士 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外監査役として、主に客観的な立場による経営監視等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 同氏は、公認会計士を兼務しております。当社と公認会計士としての同氏との間には、特別の関係はありません。監査役吉田 佳子- 同氏個人と当社との間で特別な利害関係はありません。 同氏は社外監査役として、主に客観的な立場による経営監視等の役割を担っており、一般株主との利益相反が生じることは想定されません。 B.社外取締役及び社外監査役の機能及び役割並びに選任するための独立性に関する基準又は方針 当社は、社外取締役については、主に客観的な立場による取締役会の監督機能強化等の役割を担うもの、社外監査役については、主に客観的な立場による経営監視等の役割を担うものと考えており、社外取締役及び社外監査役の選任は、適切な企業統治の仕組みづくりに資するものと考えております。 当社においては、社外取締役及び社外監査役を選任するための会社からの独立性に関する基準を定めており、東京証券取引所の定める独立役員の独立性基準に加え、過去３事業年度のいずれかにおいて、以下の基準のいずれにも該当しない場合には、当該社外取締役に独立性があると判断いたします。・当社の連結売上の２％以上を占める取引先の業務執行者・当社が売上の２％以上を占める取引先の業務執行者・当社の連結総資産の２％以上を占める借入先の業務執行者・出資比率10％以上の当社の主要株主及び出資先の業務執行者・当社から役員報酬以外に年間10百万円超の報酬を得ているコンサルタント、会計専門家又は法律専門家・当社及び連結子会社の取締役等の配偶者又は２親等以内の親族 ③社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部監査、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係 社外取締役は、取締役会において内部監査部門からの報告を受けるほか、監査役との意見交換の機会を適宜設けております。また、会計監査人とは監査役を介して監査状況を確認するなどの適切な連携を取っているほか、内部統制部門からは業務の適正を確保するための体制やJ-SOX評価についての報告を定期的に受けること等により独立した立場から経営陣による業務執行の監督を行っております。 社外監査役は、取締役会、監査役会に出席し、代表取締役を含む業務執行取締役等との意見交換、社外取締役との意見交換等により職務遂行状況を把握するほか、内部監査部門からの報告、会計監査人とのコミュニケーション等他の監査機関と連携することによって自らの監査に必要な情報を入手し、監査意見を形成しております。
※ 出典: EDINET DB API より取得した有価証券報告書（2025年度）。 全文は 金融庁 EDINET でご確認ください。
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